中央党报提出房产政策建议，90后成了最大输家

端午期间，看到经济日报建议刺激改善需求。

经济日报是三大中央党报之一，其公众号也明说了这一点。

我们想问的是，这次的经济下行周期，为什么要特地提出刺激改善需求呢？

操盘手是随口一说，还是背后有着详实的数据支持？

一）操盘手的狙击

如果我们把25~30岁人群定义为刚需，30~35人群定义为改善，我们先来看下刚需的人口结构。

可以看到，刚需人群的顶峰，是2015年前后，刚好对应着上一次涨价去库存的时间。可以说，刚需人群峰值叠加涨价去库存策略，促成了起始于2015年的上一波房价大涨。政策非常精准到位。

而现在刚需人群的比重，已来到20年来的最低，从人口需求角度，他们已经没办法再推动房价上涨。

很多人发现郊区房，老破小这类刚需房不好卖了，核心也就是这个原因。

那未来5年，刚需群体会有所反弹吗？很简单，我们看20~24岁这个群体，他们在5年后，就会成为刚需群体。

可以看到，2016~2021这五年，人口比重从6%+进一步下跌到5%。而这部分人群，将在2022~2026成为刚需群体。

15~20岁呢？依然是5%比重（图就不贴了）。

所以，从人口结构角度，刚需房市场，未来十多年，都不会有任何起色。

什么结论呢？

如果你有上车盘，能卖，就卖了吧。未来只会一年不如一年。

那么30~34的改善群体又是什么情况呢？

可以看到，现在的改善群体，却处在一个周期的小高峰，虽然已经过峰，但依然在顶部区域，需求还是在的。

所以，现在能爆发出购买力的，也就只有改善群体了。

中央党报给出的深挖改善的政策建议，可以说是精准抓住了改善人群的这一波周期峰值。

毕竟这一波改善周期之后，再无周期，改善需求只能一路向东南。

我们静待政策的出台！

可为什么又说90后会成为最大输家呢？

二）最大输家

我们来看一下历年出生人口数据：

可以看到，90后，刚好处于80后这一人口周期峰值之后。而70后则在人口周期峰值之前。

啥意思？

就是70后买房之后，会有人口周期峰值的80后来给他们抬轿子，80后推高价格后，再由90后来接盘。

2015年的刚需房大涨后，90后就到了结婚要买刚需盘的年纪。而今年如果进一步支持了改善，再叠加改善人群周期峰值，那么接下来，就轮到90后在自己的改善年纪，来承接今年改善周期之后的结果。

从人口结构看，2015~2016是刚需需求的最后一波周期，而2022~2023则是改善需求的最后一波周期。

最后一波周期之后，可能出现资产缩水风险，虽然资产缩水风险是所有人共担的，但只有90后在最不合适的时间迎来自己的需求，被迫接盘。

所以，从全国大盘看，90后，真的是非常悲催的一代。

不过，我还有一个问题，就是90后作为一个整体，是悲催无疑了，但作为一个90后的个体，是否有可能在整体不利的局面下，局部改变自己的命运呢？

就好比，即便在股市大盘下跌的情况下，也是有人可以赚到钱的。

三）90后的抉择

从全国人口出生数据的大盘看，80后是出生人口峰值，而90后比80后少20%，但比00后多20%。

但这只是大盘数据，静态数据。

在真实场景下，人口是流动的！

人口流动，将改变每个城市中，每一代人的人口配比。

也就是说，作为90后的个体，实际上是可以选择更有利于自己的人口代际配比的城市的。

如果你恰好选了不利于自己的城市，你留下来，就注定了对你的盘剥。

对于90后，首先要排除的，就是北京上海。

为什么？

因为北京上海都是从2014年前后根据国家政策开始控制人口规模的。从下图可以看到，北京2014年后由于政策严控，人口开始停止增长。

这将导致什么情况？

导致2014年之前，补充的人口是70后和80后；而90后走上社会的时间，则刚好卡在人口控制（也就是土地供应控制）的时间点之后。这样，留在北京的90后，将迎来更为猛烈的80后人口周期峰值。

无论是刚需房，还是改善房，京沪的90后，都注定成为最悲催的接盘者。

不仅如此，在2015年前后实施人口规模控制，控制的是年轻劳动人口的流入，而这又会持续恶化京沪本地的人口结构。

可以看到，以北京人口控制的2014年为起点，老年人口抚养比正在急速恶化。

想想看，这些不工作的老人，最后要从谁的身上抽血去负担？

而上海的老年人口抚养比，比北京还要高。所以上海也是全国唯一一个不允许老人随子女落户的城市。

并且，上海的养老金缴纳最低基数，也是全国最高，而同为一线城市的深圳，其最低养老金缴纳基数，却还不到上海的三分之一。

毕竟，上海要负担比深圳重的多的老人养老负担，那么，只能从年轻人身上抽更多的血了。

这也苦了一众上海的小公司，天然比深圳的小公司多出三倍的养老社保负担。在竞争中，天然多出一块不得不负担的成本。

所以，深圳小公司比上海小公司发展快，众人以为是他们有拼搏基因，但真相很可能只是深圳不像上海要养那么多老人，有着明显的社保成本竞争优势。

那么，是不是说，深圳是最适合90后移居的城市了？

我认为并不是！

虽然现阶段负担低，但其实是给子女埋了雷。

从小渔村发展起来的深圳，原本是没有人口的，来的都是年轻人，导致深圳变成了一个以中青年为主的城市，因为没老人确实负担极低。但30年后呢？这些中青年会全部变老，形成强周期。30年后，深圳极可能超越北京上海，成为养老负担最重的城市。而这些都将归于现在年轻人的子女来承担。

那么90后，到底应该选择什么样的城市呢？

有没有一个城市，原本有着人口结构均衡的大规模人口，并且在90后登上社会舞台之前人口流入量较低，还大量供地平抑房价，等着90后上车，90后上车后，人口流入量才开始走高，使得后续也有连绵不断的人口为90后接盘。

会有这样的好事吗？

有的！

90后上车后的人口流入，就是原本京沪流入人口的外溢，答案也都藏在数据当中。

当2015，京沪限制宅地供应严控人口之后，京沪的人口增长就停止了。但每年从三四线城市或农村出来的精英青年，依然要有去向。也就是说，谁能在2015之后承接京沪外溢的人口，谁就可能是那个性价比最高的城市。

举例来说，西南区域，成都和重庆，2015之后，成都以重庆一半的人口基数，却实现了500多万的人口增长，而重庆3000万人口基数仅100多万增长（重庆2022年已是0增长）。

那么西南区域，成都优于重庆。

再举一例，长三角区域，2015之后，杭州人口流入量超200万，苏州南京却都只有几十万。

那么长三角区域，杭州优于苏州南京。

其他区域也是同样的分析方法。

四）看不见的代价

上面的所有讨论分析中，我们都没有涉及到货币。

不引入货币，是怕把分析结论复杂化。

当一个中产，贷款500万买房，商业银行就以现有的存款和存款准备金率为依据，凭空创造出这500万，支付给开发商。而开发商拿到这500万，400万作为土地出让金交给操盘手，操盘手可以拿这400万去补贴教育（给老师发工资），投资科技（给研发人员发工资），维持公务运转（给公务员发工资）。而开发商剩下的100万，则支付给上下游的供应商（给农民工或产业链上的职工发工资）。

所谓的房地产拉动经济，就是以中产负债为代价，给产业链条上的所有人发工资，创造收入。

如果我们不看货币，那么经济运转，就是以劳动交换为根基的。只不过因为货币和债务的介入，使得这种劳动交换可以跨越时间。

也就是我这个中产虽然现在没劳动，但我把未来的劳动透支出来，先跟你们进行交换。于是农民工拿到了工资，老师拿到了工资，科技公司的人拿到了工资。

收入推升房价，房价上涨预期推升的负债再反过来提升产业链上的收入！

这是刺激房地产拉动经济的逻辑来源。

但这也会形成债务周期。其中的bug在于，中产并不知道这个债务，真实对应了自己的多少劳动，它取决于债务的贬值预期（又间接取决于经济增长预期）。

而另一个bug在于，房产市值只是一种计算方式。它只是边际交易价格在资产数量上的投影。而并非真实的财富。

资产市值 = 资产边际交易价格*资产总量

举例来说，如果我们的货币总量是200万亿，A股总市值是100万亿。那么我们的财富总量是多少？

300万亿？

不对，依然是200万亿。

当A把股票卖给B，B的钱就交给A；在这个交易完成的前后，股票总量没有变化，货币总量也没有变化。

当市场传出消息，说A股大跌，股市市值蒸发20万亿，看似损失了20万亿财富。但这只是交易价格下跌导致市值计算方式发生了变化。

实际上，在股市市值蒸发20万亿的过程中，股票总量没变化，货币总量没变化，社会生产的所有物资，也没有变化。

但它会影响所有人的财富感觉。

房价，是同理！

也就是说，很多人认为房产是个蓄水池，但实际上房产市值也只是一种计算方式，在全款的房产交易过程中。货币总量也没有任何变化（有贷款的交易则新增了债务，会推升货币总量）。

也就是说，当你买房的那一刻，你的钱，就支付给产业链上的所有人了。并不是说你的钱就储存在房子里。因为房产市值，只是一种计算方式和财富幻觉。是交易价格的投影，并非真实的财富。交易价格是房产总量，货币总量以及需求这三个因素博弈出的一个平衡态。它并非是稳定可靠的。

债务和市值的引入，会把大多数不懂经济的人绕晕，所以我们去除货币和市值的影响，仅用劳动交换来简单分析，在一个城市里，到底谁会是那个代价。

当操盘手说提升中小学老师工资，大家会鼓掌。

当操盘手说提高老人退休工资，大家会鼓掌。

当操盘手说医疗提高报销额度，大家会鼓掌。

可操盘手并不创造财富，他只做财富转移。提升工资或退休金的本质，在于对他人劳动索取能力的上升。

背后提供劳动的那个人，才是代价！

当我们抛开货币属性，我们发现：

当上海老龄化全国第一，又不引入新增人口时，人口结构将持续恶化，所有上海的年轻人，将不得不承担全国最高且越来越高的养老支出。

当成都2015年之后引入了500多万劳动力人口，而你又恰好在成都时，所有养老和财政支出，都会有500万新增人口和你共担，你的负担会大大降低。

当70后付出5年劳动获得一个可以居住的北京三居室，90后却要付出20年。其原因，在于扎根北京的周期不同，70后顺人口周期，而90后同时逆人口周期和逆北京城市发展周期。

当你在北京上海辛苦996，却连一顿稍微贵一点的饭都舍不得吃的时候，你要想想，你的辛苦劳动都付出给了谁？

你的负债造福了所有人，却唯独苦了自己。

而你原本，是有选择的。

人生，要顺势而为！