《中国经济周刊》 记者 伍素文丨广州报道
今年年初，尤其是二三月，疫情防控政策优化叠加入学需求等因素，广州楼市经历一波小阳春。不过，市场很快又冷下来了。“现在已经是冰点了，真的是太艰难了，你看其他门店的中介都在打游戏，没客带。”广州黄埔区一位中介说道。
当下广州二手房难卖似乎已经成为业界共识。截至6月20日，链家网站显示的广州二手房挂牌量达到13.39万套。一批二手房业主，尤其是外围区域的业主，正着急置换，出现明显的低买低卖心理。
市场人士认为，目前刚性需求难以促使市场持续恢复，而改善性置换类需求入市门槛依旧较高，难以形成对市场恢复的接力。在没有核心政策刺激的情况下，预计下半年广州二手房市场在一些核心节点可能有市场机会，但难以形成持续性恢复，整体市场好于去年，震荡波动前行。
置换、降价潮涌现
李莉的家在广州海珠区中大地铁站附近。去年8月开始，她通过房地产中介、社交媒体等各种渠道出售房源。大三房、低于市场价的价格、好出租的地段，连风水也成为房子的营销卖点。“广东人讲风水，这里四通八达、热闹，就是旺的象征。前业主和我们总体上都挺顺的。”
不过一年快过去了，李莉的房子还没遇到确定要下手的买家。“一方面是市场冷， 另一方面也有来看的，但价格不大合适，都在观望。我现在急着要入手另一套房子，想腾名额出来，如果遇上有合适的买家，我们还是挺有诚意的。” 她对《中国经济周刊》记者说。
广州天河区近来也出现多个“笋盘”。比如，天河—华景新城板块有两居室半年内降价5次累计降近60万，单价达到3.57万元/平方米，小区均价为4.15万元/平方米。主打改善大户型的珠江俊园，三居室降价两周降超130万元，单价达到7.98万元/平方米，低于小区的成交均价。
该区的一名中介人士告诉《中国经济周刊》记者，这几个月行情一般，业主心态普遍较弱，多以低于今年2月之前的成交价出售。有房子的出价在过去5年都没这么低过，接近成交边缘，不过目前不少买方出价低于业主心理底价，后者宁愿下架出租。
如果说中心区业主的心态和房价还算坚挺，那么黄埔、番禺、南沙等几个相对外围的区，新房入市多且部分价格倒挂，二手房的置换与降价潮更甚。
以位于黄埔区萝岗板块的一个“网红盘”为例。最高的时候该楼盘房价超过4万元/平方米，目前其在链家网站上的均价显示为3.2万元/平方米，而近来许多业主降价操作频繁，2万多元单价的房源频现。
该楼盘附近的中介张成告诉《中国经济周刊》记者，2020、2021年是市场最好的时候。这个小区有77平方米的户型卖到310多万元，现在同户型的刚卖出一套210多万，相比两年前降了100万元。有的同行2020年以300万元的价格入手，现在同户型便宜了30万元，“就算是做了十几年地产中介，在买房这事上也和其他人一样，还是会亏”。
市场不好的时候，业主倾向于低买低卖。卖得便宜，买得也便宜，成本相对较低。买卖双方博弈加剧，一边是买家试图捡漏、砍价，观望情绪较浓，担心买了之后还会跌；另一边，越来越多的业主从心态自信到急需降价求置换，不得不“低下头颅”。
据了解，有业主在今年年初时挂牌价为210万元，被买家还价到200万元不愿意卖，目前由于急着置换，把挂牌价调整到195万元，最终180万元成交。同楼盘的另一名业主在近半年进行了12次调价，其中从3月开始连续调低了10次，累计降超20万元。
尽管业主纷纷降价，但仍难掩市场冷意。据介绍，该楼盘在2月底3月初时日均一天卖出一套，如今成交周期拉长到平均5天到一周才卖出一套。周边的楼盘成交周期也有所拉长，甚至整个5月都没有成交一套。
机构预计6月成交量难有回升
据广州市房地产中介协会数据，2023年5月（统计周期为2023年4月26日至2023年5月25日），广州市二手住宅整体（中介促成+自行交易）共网签8771宗和88.06万平方米，环比下降12.65%和11.93%，其中中介促成宗数和面积分别为1262宗和11.98万平方米，环比下降14.03%和11.75%。
该机构认为，目前市场上的业主放盘积极性高，二手房源挂牌总量处于历史高位，买方选择空间较大，决策周期长，市场成交相比去年同期虽有好转，但前期所积压的购房需求释放力度减弱，市场仍处于快速降温阶段，导致当下买家观望情绪浓厚，入市意愿相对较弱，咨询量、带看量等市场活动量低迷，预计6月成交量难有回升。
“一二手市场在中心区和外围区都表现出一定的分化，外围区域主要受竞争压力和前期刚性需求释放后呈现出需求不足的情况的影响，从而出现价格下滑。”一位市场人士对《中国经济周刊》记者分析称。
上述人士认为，当下市场最主要的问题是刚性需求难以促使市场持续恢复，而改善性置换类需求入市门槛依旧较高，难以形成对市场恢复的接力。目前广州依旧认房认贷，二套房首付比例又相对较高，很多置换需求难以入市。
市场总体趋冷，这两年离职的房地产中介很多。张成做了6年房地产中介，两三年前市场最好的时候，他们店里有50多人，如今包括他在内，只剩6个人了。
“做生意自然有淡季有旺季，不能说淡季就一下放弃，不然等旺季来的时候再反应过来就太慢了。”他对市场还抱有信心。
6月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2023年6月20日贷款市场报价利率（LPR）1年期LPR为3.55%，5年期以上LPR为4.20%，较上月下降10BP，自去年8月以来首次下降。
贝壳研究院观点认为，对于楼市，5年以上LPR下降带来房贷利率的普降。房贷降息结合降低首付，将有助于降低购房成本，促进住房需求释放，为市场修复注入动力。同时存量房贷利率也将同步下降，减轻存量贷款客户的月供压力。
（应采访对象要求，张成、李莉为化名）
（本文刊发于《中国经济周刊》2023年第12期）
2023年第12期《中国经济周刊》封面
