网传得物创始人杨冰溢价近三成买下1.58亿的豪宅。在房地产市场整体不景气的当下,豪宅市场却是一枝独秀,大佬们为了买下越来越稀缺的极品房源,不惜重金。然而,在豪宅新盘不断涌现之下,豪宅还能一直保值下去吗?
2023年到底适不适合买房?对于一些视豪宅为门面的商业大佬来说,这是个难得的捡漏机会。
7月1日,京东拍卖网数据显示,上海知名豪宅绿城黄浦湾的一套住宅,以1.58亿元的价格成交,较起拍价1.25亿元溢价26.4%,算下来单价34.4万元/平方米,刷新了绿城黄浦湾的成交纪录。
整个拍卖过程,引来上万人围观。房源本身够稀缺,而最终的买家,更是让这宗知名豪宅,有了更多话题性。
根据网络竞价确认书,代码为“182398717”的竞拍人名为杨冰。业内猜测,其或为虎扑体育联合创始人、得物创始人兼CEO杨冰。
目前,得物方面对此并未有官方回应。但吃瓜群众们已经在财富榜上,看到了杨冰敢于溢价买房的财力。
在今年3月23日胡润研究院发布的《2023胡润全球富豪榜》上,杨冰以100亿元人民币排在第2191位。4月,杨冰入选2023胡润全球白手起家U40富豪榜。
▲(图源/视觉中国)
在豪宅云集的上海,很多大佬都想有一个把家安在黄浦江边的梦。每天望着黄浦江的美景,享受大都会“心脏”跳动的快感。
因此,即使豪宅沦落到了法拍的命运,可这一点不妨碍它们的受追捧度。在楼市萎靡不振的当下,这些豪宅的实力买家们,相继把豪宅法拍房市场,拍出了天价。
01、顶豪产品“以稀为贵”
什么级别才是上海的顶级豪宅?
大多数人对于顶豪概念并不陌生,许多千万级入市的豪宅房源,都会被贴上顶豪的标签。但在上海,真正顶级奢华的豪宅,总是离不开“江景资源”。
在顶豪买家们看来,顶豪的好首先要是好位置,而不是好价格。因此,众多集中在浦西外滩等区域的豪宅,被打上了“江景房”。住在这里的人,会在临黄浦江百米距离,享受到一种身临其境的幸福感。
而在上海,绿城黄浦湾,早已是人尽皆知的顶豪产品了。这个曾因号称“上海第一贵”而轰动一时的顶豪产品,也有着得天独厚的临江条件。从地图上,它距离黄浦江只有约300米。
很多明星公众人物,很早就提前入住了进去。据公开报道,知名艺人杨洋、足球运动员颜骏凌、薛之谦、李小璐等文体界人士,均在这里居住或持有物业,很快他们都将成为杨冰的社区邻居。
但一线的江景资源,毕竟十分稀缺。顶豪产品始终遵循着“以稀为贵”的朴素道理,能不能买到,不光得看财力,还得看时机。但随着不少大佬相继变卖豪宅还债,越来越多的稀缺顶豪,出现在了“拍卖平台”。
譬如,2021年8月,受债务拖累,资本大佬叶简明旗下的20套上海豪宅,面临拍卖命运,拍卖价值约13亿元。2022年,位于上海陆家嘴的超级豪宅中粮海景壹号一套近600平米顶层复式住宅,也同样摆在了拍卖席,卖家则是曾经身家百亿的上海滩房地产大佬——陈建铭。
对于站在家门口就能看到黄浦江江景这样的诱惑,很少有大佬能抵抗。但毕竟,这样的江景豪宅少之又少。想要买此等豪宅,一个路径就是去法拍市场看看,有没有漏可以捡。
因此,虽然沦落到被摆到拍卖席,但顶豪价格在法拍市场却表现出了坚挺的一面。总价高昂的顶豪法拍房,常常会出现多人竞价的场面,还颇受欢迎。
譬如,2022年3月,陈建铭的豪宅在阿里法拍正式开拍,当天经过141次竞拍后,以超过30万元/平方米的单价成交,总价高达1.779亿元,刷新了豪宅所在小区的单价纪录。
而在今年5月初,中粮海景壹号的一套法拍房,又以42.57万一平的成交单价,突破陆家嘴房价的天花板,令不少人咋舌。
▲(拍卖房源室内图)
这也是顶豪法拍市场的一道独特风景。在许多实力派买家眼里,这些面临拍卖命运的豪宅,可遇不可求,买下就是物超所值。因此,只要有“捡漏”的好机会,豪宅的业主便不会轻易错过。
当然,对于真正爱豪宅的业主而言,这方面更是不差钱了。能被叫做上海豪宅,溢价肯定不会低。对于一些商业大佬来说,即使后面多加个零,也并不影响他们对于豪宅的喜爱。
因此,即使没有法拍房能“捡漏”,只要是真正稀缺的豪宅产品,大佬们下单可是从来不“怯场”。
不久前便有市场传闻,有基金经理出手豪购上海翠湖四期390平米大平层豪宅,该豪宅单价接近44万一平,总价值1.7亿,比起市场均价25万高了近一倍。
▲(上海北外滩,朝向陆家嘴视角。图源/视觉中国)
对此,「市界」联系上海豪宅二手市场的一位经纪人了解到,“上述豪宅的确是以44万一平的价格成交了,但买家究竟是不是基金经理,并没有实际的证据。”
02、最强理财产品
对于价格过亿的上海顶豪产品而言,它的价值早已脱离了单纯的居住属性。和普通房子相比,豪宅真正具备的是两种价值:一方面是奢侈品,另一方面是投资标的。
作为奢侈品的一面,大佬们除了计算它的价格是否合理,心情也重要。比如马云、马化腾偏好香港宝地;李嘉诚买房更看重风水。
而作为投资属性,买顶级豪宅的好处在于不仅风险小,回报率也很高。一位上海主做豪宅的中介对「市界」表示,“目前,上海整体的房源市场从卖房转变为买方。但对于8000万以上的豪宅产品,影响很小。”
而和顶豪产品的极度稀缺不同,价格区间在2500万-7000万元左右的豪宅市场更加热闹。不仅成交热度不断创新高,上海豪宅一上市就被抢光的消息,更是层出不穷。
据上海中原地产统计,今年5月,新房总价2500万元以上房源共成交187套,环比上涨16%;成交均价130925元/平方米,均价环比涨幅约2%。
而可能颠覆普通人认知的是,这些豪宅受欢迎的一个原因在于:便宜。听起来,这颇有些魔幻现实主义。但在“倒挂”的价格机制下,买豪宅成为“买到即赚到”的典型。
所谓“价格倒挂”,是因为新房预售都需要政府颁发的预售许可证,新房出售的价格是受限的。按照市场规律,新房房价要比周边二手房价格更高。
不久前,在全国楼市萎靡的当下,众多实力买家掀起了抢房潮,抢的房子还是豪宅云锦东方。
为了成功抢到房子,众多买家,甘愿顶着上海30多度的烈日排队,只为能够顺利递交上“云锦东方”的认筹资料。不过,开发商对这些人并不是那么欢迎。
为了拦住更多买房人,开发商列了一系列苛刻的买房条件。比如,必须在开发商指定的银行里缴存千万资金并冻结,缴纳500万元的认购金,同时还需要提供12个月的银行流水等等。
但即使如此,上海的实力买家们还是把云锦东方的认筹率,冲到了905%。原因很简单, 只要抢到这里的一套房子,就躺赚2000万。
一二手倒挂如此严重的楼盘,不仅仅是云锦东方,还有香港置地“启元”、新鸿基滨江凯旋门等多个豪宅项目。
据了解,上海浦东前滩、徐汇滨江、北外滩等核心区域的豪宅,都存在“抢房”热潮,其中最重要的原因在于,这些楼盘都存在一二手房倒挂现象。
▲(图源/视觉中国)
而通过这种方式,上海也成了豪宅生意做得最好的城市。总价两千万级的豪宅项目,频现排长队抢筹、甚至秒光。
但对于购房者而言, 即使抢到了又能否真正稳享豪宅红利呢?
03、未来还会是“硬通货”么?
其实,从2021年至今,上海豪宅的这股成交“热火”就一直在持续燃烧。
在刚刚过去的2022年,上海2000万以上豪宅产品的成交套数是1328套,几乎是2019年的两倍。
而如果把时间拉长来看,从2015年到2023年,这8年时间,上海的豪宅价格有些已经翻了接近一倍。
比如,像汤臣一品这样级别的豪宅,有众多聚集在上海内环内。2015年,内环内均价还只是7万出头。而到了2023年初,上海内环内均价已经过了12万/平米。
但在最近两年,豪宅市场的形势正在发生更微妙的变化。由于新上市的高端房源节奏加快,这些大量的新房供给,正在对豪宅市场形成新的冲击。
根据中原地产研究院数据,2023年4月,上海2500万元及以上高端房源供应新增238套,主要来自徐汇滨江百汇园三期和三林前滩百合园项目,供应环比翻了5倍。
大批量的新房供给,让豪宅买家们冲入了打新市场,但同时也预示着二手房房东、中介与接盘侠的价格博弈战,将开始打响。
一位熟悉上海豪宅市场的经纪人表示,总的来看,目前8000万以下豪宅市场的价格,整体依旧呈现降价趋势,“如果还是保持今年2、3月份的成交价格,这样的豪宅是很难卖掉的。只有挂牌降价幅度在10%-15%左右,才会被市场迅速消化掉。”
翠湖天地、外滩壹号院、海珀外滩等多个豪宅的二手都出现了挂牌量骤增、价格下调的现象。
上海中原地产数据显示,二手房方面,5月上海2500万元以上的豪宅市场共成交78套,环比下滑25.71%;成交均价为12.88万/平方米,环比下滑7.75%。
上海本地的一位豪宅中介告诉「市界」,“目前豪宅的价格相比之前更好谈一些,不少业主急卖,议价空间也更大,高端住宅的急售情况明显增多”。
围城外的人想冲进去,围城里的人想逃出去,进出之间,上海豪宅的命运又会如何呢?
(作者 | 李 逗,编辑 | 孙春芳)