本报记者 吴静 卢志坤 北京报道
随着二手房供需关系的转变，部分城市的中介费收取模式正在发生变化。
近期，有市场传闻称，北京链家正在推行中介费收取模式改革试点，由原来的买家单边支付2.7%（其中居间服务费2.2%，保障服务费0.5%）改为买家承担1%、卖家承担1.7%，试点范围是北京链家在朝阳区的北苑地区门店。
《中国经营报》记者从链家北苑经纪人处了解到，北苑从今年5月份开始即在尝试引导买卖双方共同承担交易佣金。
据了解，这是链家北苑门店根据市场交易情况自行开启的尝试。经纪人告诉记者，链家北苑区域门店所做的佣金模式调整并非强制性的收费标准，“买卖双方在交易中各自承担的佣金比例实际上是由双方协商决定的。”
二手房交易中佣金分担方式与市场供需关系动态高度相关。今年以来，以北京为代表的重点城市二手房挂牌量激增，与此同时，购房群体观望情绪不减，供需关系的改变使得卖方不得不降低预期，主动降价或承担部分佣金成本。
供需关系扭转
据北苑门店一位经纪人介绍，该区域“买一卖一”的连环单较多。而链家对于“连环单”交易的佣金原本就有优惠（一年之内“买一卖一”佣金费率2.35%）。
在实际交易中，买卖双方各自承担的佣金比例不定。经纪人告诉记者：“从实行‘双佣’收费模式以来，对于北苑很多‘买一卖一’的客户，我们会引导业主也去承担1个点的佣金成本，剩余1.35%由买家承担，但具体比例也可以双方再协商。”
贝壳平台显示，7月朝阳北苑板块挂牌的二手房源将近1500套，以成交量最高的北苑家园望春园为例，挂牌价为6万~7万元/平方米，总价多为700万元上下，房屋多为2006—2010年建成。
经纪人表示，北苑实行“双佣”模式后，房源浏览和带看量确有提升，优质房源成交量略有上涨。“北苑这边确实成交量还可以，今年像回龙观的房源，虽然降了10%，但还有很多难成交，但北苑这边很多房源的价格及交易成本只要一下降，基本就能成交。”
据了解，在此之前，北京的二手房市场交易中，买方往往处于“弱势”地位，买家单边支付佣金费用是市场主流。
业内人士指出，链家北苑地区开始尝试引导双方共同承担佣金的做法，与今年北京二手房市场走势不无关系。
年初时，疫情影响消散，北京二手房市场在春节后迅速复苏，前期积压的需求集中释放，二手房成交量迅速攀升。
根据北京住建委官网统计，2月北京二手住宅网签15315套，环比增长84.3%，同比增长85.4%；3月二手住宅累计网签22192套，环比上涨约46.3%，同比上涨约40.7%，创近几年来北京二手房单月成交量新高。
但进入二季度后，北京二手房成交量急转直下。多位经纪人告诉记者，市场热度从3月下旬就逐渐下降；4月时，部分热门区域成交量还能保持稳定，但多数区域的成交量就已经出现下滑；到了5月，市场仍未见起色，反倒是购房客群的观望情绪在继续加重。
而至6月时，北京住建委官网显示，二手住宅签约套数已降至11607套。一位北京链家经纪人告诉记者，6月链家成交量约5000套，相较3月时锐减一半多。
在价格方面，国家统计局数据显示，5月北京二手住宅价格指数由涨转跌，价格环比下滑0.6％；而进入6月，二手房价格环比下降0.7%。
据上述深耕北苑板块的经纪人介绍，今年“小阳春”时，区域内部分业主先预定了其他位置的房子，但后来随着市场降温，这些业主手头的房源难以卖出，不得不采取降价策略，因为再卖不出去就要面临违约风险。
另一类客户则是因为自身原因急需用钱，需要尽快处理掉手中房产。上述经纪人举例称，自己近期接触的一个客户，手头有一套一居室，预计想430万元左右卖出。据了解，该业主的这个户型在去年的成交均价约480万元。
据该经纪人介绍，上述这些类型的客户愿意在价格上做较大让步，或者主动承担更多佣金费用。“现在的情况是，这些业主很着急，但看房的人并没有增加，如果着急卖的话，就得降价。”
据了解，截至今年5月底时，贝壳平台官网显示，北京二手房挂牌量将近12万套，至7月下旬挂牌量约为12.4万套。一位贝壳平台经纪人告诉记者：“以往正常年份贝壳的内部挂牌量为11万~12万套。去年年底时贝壳内部挂牌量就开始攀升，今年年初时内部挂牌量（含未展示出来的房源）达到13万套，5月底时超过14万套，近一个多月没有较大变化。”
与此同时，市场上客户的观望情绪并没有消减。多位经纪人表示，从今年自身成交的案例来看，现在北京二手房价相较年初降了5%~10%，“区域之间有所不同，有的成交价甚至降得更多。之前一年都不可能一下子涨到10%，但是降价的时候变化很快。”
挂牌量的增多，使得不少意向客户有了充足的挑选空间，卖方不得不降低预期，在房价上作出让步，同时在交易费用上承担更多，尤其是配套较差、房龄较大的“老破小”房源。
“双佣”模式探索
业内人士告诉记者，二手房交易中佣金分担方式和历史交易习惯高度相关，并会根据市场供需关系动态调整。
以往，以北京为代表的不少城市采取单边收费模式，买方不仅要一下子拿出首付款，还要额外承担全部佣金费用（且佣金费用不能贷款），而卖方可以享受房价上涨的好处，且不用承担交易费用。
但这种情况随着部分城市二手房交易供需变化而有所改变。据了解，今年以来，全国多个重点城市二手房挂牌量激增，易居研究院近日公布的数据显示，今年以来，重庆、成都和上海等重点城市二手房挂牌量增长较快，至6月初时已分别达到22万、20万和18万套。
根据国家统计局的最新数据，6月70个大中城市二手房价环比跌幅扩大，其中具有“风向标”意义的北上广深价格全部下降，且跌幅最大，二手房市场下行压力继续加大。有业内人士分析称，由于前几年一线城市房价快速上涨，入场的投资客较多，但近期市场预期明显下滑，挂牌出售较多，部分投资客、预期悲观的客户开始降价出货。
鼓励存量流转正在成为政策方向。据了解，从去年以来，带押过户、“连环单”并发交易、房证同交和退出限售以及个人所得税退税等多项地方及全国针对性政策已陆续推出。
今年5月份时，住房城乡建设部和市场监管总局联合发布《关于规范房地产经纪服务的意见》，其中对于房产交易中的服务收费问题，明确提出“机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用”“引导由交易双方共同承担经纪服务费用”等意见。
随后，有市场消息称，北京房地产中介行业协会曾于5月中旬邀请房产经纪公司召开座谈会，谈论了房产交易中介费率及收费模式等问题，但还未形成最终结论。
而在6月初时，福州中介行业协会正式印发了《指导意见书》，提出在福州实行“双佣”收费模式，由买卖双方各自承担1.5%的费率。但随后又因“总费率不降反升”的舆论批评而撤销文件。
据了解，二手房交易双边收佣正在成为重要的行业趋势。据企业人士介绍，成都、大连等重点城市十几年来一直采取双边收佣模式，而上海、重庆、广州、深圳、苏州等重点城市也于近年来开始双边收佣。一位苏州房产经纪人告诉记者，苏州市区范围内均按照“买家1个点，卖家2个点的标准收费，已经实行多年”。
有业内人士指出，从未来发展趋势来看，双边收费或许会成为未来行业保障服务质量和从业者服务收入平衡的解法，或带动行业新格局形成。
