新天石厦铭苑-福田石厦内的商品房（附备案价格表）——深度评测

备案价格表（一房一价）

备案进度

近日有着回迁量之z的新天石厦铭苑还是启动转介了，而且是全渠道代理佣金还挺高，说明kfs的去化压力不容小觑，项目是今年5月10日取证，随后z扣力度挺大的方式开盘，但似乎依然没开好，盘博士刻意去z建官网查了下备案进度，目前实际备案加认购仅约15%，意味着还有约8成的余存，项目位于石厦南，说一下石厦铭苑的优劣

优势：

[一] 轨道交通方面，盘博士实测过，距离地铁3号线益田站高德实测步行382米用时5分钟，7号线石厦站步行522米用时7分钟

[二] 学校方面，对口学校为红岭中学，该学校成绩稳定在福田区前二梯队

[三] 商业方面，距离马成时代广场步行260米

[四] 交付快，达到了今年买明年住的条件

[五] B座一二单元套内使用率略高于福田的竞品，根据官方数据使用率约78%，有着较好的得房率

劣势：

[一] 大量的回迁达到了1336户，深圳同类型项目后期都有不同程度的原住民大量抛盘、砸盘砸J的现象层出不穷

[二] 陆路交通方面进出石厦南仅有小路，目测部分路段就是双向单车道，高峰期排队拥堵需要每天面对，盘博士曾有一次开车从新新家园到中央花园在这不足一公里的路各种塞车整整用了20分钟，在这里居住、开车的体验一点也不会让你快乐

[三] 车位比约1：0.74匮乏的车位，可以快速拉升你找车位的技能

[四] 小学相对比较一般，旗号荔园，实则曾经的众孚小学，近几年才被集团化，软硬件及师资似乎没有发生变化

[五] 板块方面整个石厦南北有着老化的趋势，规划发展空间的红利显然没那个缘分

总结：作为福田成熟片区的一部分，该项目与周围的二手倒挂空间较小，周边二手楼龄较老，片区各种生活设施和市政配套比较完备，生活的便利性毋庸置疑，自住为需求的上车没有大问题。

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周边二手价格情况：

二手挂盘均价从每平7万多跨越到13万不等。

项目周边的小区如众孚大厦、众孚新村，楼龄较久，挂盘均价在7.71~8.35万/平左右。挂盘价较高的如裕康时尚名居，小户型房源挂盘均价约12.35万/平。

项目位于福田石厦片区，为石厦村旧改二期。有5栋，共有房源1336套，可售商品住宅246套，1090套房源为回迁房住宅；该5栋建筑主体组成，分为1/2/3栋，其中1栋分为1单元和2单元，2栋分为ABC座，2栋B座由1/2单元组成，3栋为幼儿园；可售的只有2B栋的两个单元；具体数据如下图：

开发商：深圳市新天时代投资有限公司、深圳市石厦实业股份有限公司

项目地址：福田·石厦·3、7号线石厦站

项目占地：约2.1万㎡

总建面：约16万㎡

容积率：6.0

绿化率：40%

可售商品房：235户

产权：70年（2021年8月13日-2091年8月12日）

交通：地铁石厦站（3号/7号线）

物业：深圳市新天时代物业管理有限公司

主推产品：约72-138㎡ 二至四房产品

交通配套：项目南邻福强路、西临新洲路; 周边有2个地铁站，分别是3号线益田站，3/7号线石厦站，均在500米左右的距离；

学区配套：在荔园小学众孚校区、红岭中学石厦初中部学区范围内。并且红岭中学石厦初中部隶属于红岭教育集团，有深圳“中心城区第一学府”之称，升学率屡创新高。荔园小学隶属于荔园教育集团，办学规模、条件最为优越小学之一，多远教育优良校风得到高度认可；项目自身还带一所幼儿园；

商业配套：项目自身规划5000平米的商业，能够满足日常生活需求；紧邻一期5万平米的马成时代广场、天虹商；地铁一站达COCOPark、皇庭广场、领展中心城、购物公园出门即享商业繁华；

生活配套：项目周边可以作为日常休闲娱乐有皇岗公园、新洲图书馆，皇岗公园位于项目的东侧约600米距离，新洲图书馆则远一些，从项目步行出发约1000米左右；红树林森林公园约1500米；

户型介绍：

2栋B座一单元01、04户型、2栋B座二单元01户型：面积约为137-138㎡的4房2厅2卫；

2栋B座一单元02、03户型、2栋B座二单元02、03户型：面积约为88㎡的3房2厅1卫；

2栋B座二单元04、05户型：面积约为72-74㎡的2房2厅1卫。

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