编者按：
大连是一个有着优秀商业传统的城市，在新世纪前后的一二十年里，大连商业曾经创下过多个国内知名的商业现象和商业成绩。这说明，大连商业界有创新的基因，有智慧的商业管理人才。
在大连市商务局的指导下，由大连市商业联合总会、大连市消费指导促进会联袂打造的“大连商业智慧访谈”栏目正式推出。
本栏目聚焦对大连商业有思考、有行动、并取得一定成果的商界人士，从传统产业的坚守转型，到新零售时代的突围破冰，用一个个丰满鲜活的商业故事，为大连经济发展提供多维视角的解题思路，让全新的思想和经验得到传播，激励更多商业精英不断探索创新，并以此为圆点掀起一场关于大连新商业的头脑风暴，提振大连新商业活力，激活大连创新基因。
本栏目每周推出1-2篇访谈，今天推出第一期“万达商管大连总经理杨德富：大连10年，变与不变 ”。
▲万达商业管理集团有限公司大连分公司总经理杨德富
杨德富，1982年出生，大学毕业后即进入商业零售业领域，迄今有18年的商业市场经验。2017年加入万达商业管理集团，现任万达商业集团大连分公司总经理，管理3个城市8个万达广场，合作的品牌和经营者有2000多个。
今年上半年，8个万达广场的客流量较2019年同比提高了10%，比2022年提高了38%，销售额达到预期，达成半年预定指标。
壹
加入万达
“万达吸引我的有两个因素，一个是大，一个是快。”
万达集团是目前全球持有商业不动产最大的商业管理集团，在如此规模下，万达每年以40家商业广场的速度发展。截至目前，万达商业员工有4.5万多人。
如此快速发展的万达商业为各个岗位的员工提供了广阔的发展平台。
这是杨德富加入万达的原因。
刚入职时，杨德富是一个万达广场的总经理身份，负责山西万达的筹备工作，经过了一年的筹备期和两年的培育期后，杨德富被调到内蒙古地区做分管营运的副总经理，经过了一年的历练后，杨德富被调入大连，晋升为地区市场的总经理。
6年，三连跳，杨德富在万达的晋升速度可见一斑。
▲大连高新万达广场夜景
大连分公司是万达商管集团旗下31个区域公司之一，管辖大连、营口和丹东“3城8店”，8店指大连地区5个广场——高新万达、开发区万达、甘井子万达、庄河万达和普兰店万达以及营口站前万达和营口鲅鱼圈万达，以及丹东万达，员工1000多人。
每个广场有200多个合作品牌，品牌方员工大概有1500到1800人左右，直接创造的就业岗位有1.2个之多。
贰
高新万达
▲高新万达广场
今年是高新万达成立10周年。
大连高新园区的主干道黄浦路，曾经是一条畅通无阻的城市街道，与中山路、人民路无缝衔接，连接着大连市内城区与旅顺口区。
自从2013年这里建起了一座万达广场，堵车，就成了常态。万达广场的周围，永远是车水马龙。
高新园区聚集了世界500强公司的大连总部，IBM、埃森哲、简伯特、东软这些大家听起来耳熟能详的软件业大公司曾经以“总部经济”定位的高新区因为软件公司的聚堆，也使这里成了大连最年轻的区域——多家万人软件大厂汇聚了来自四面八方的年轻人，软件业的相对高新带来的是强劲的消费需求，带来了房价的飙升。
万达广场的入驻，迅速成为高新区最具吸引力的去处，人、资金、信息，在这里汇聚，很快带来了“拥堵效应”。
“高新万达是万达商管在大连市布局的第一个万达广场。这10年时间，我们通过调整，很好地助力高新区的消费提升。”杨德富说，高新区有50多万消费人群，都是非常优质的商业目标客户，有很强的优质的购物、休闲和社交需求。
▲高新万达夜经济示范街区
今年5月，高新万达挂牌“大连夜经济示范街区”，这也是辽宁省第一批夜经济示范街区，是大连挂牌的几个夜经济示范街区中，为数不多挂在商业区的牌子，其他的挂牌街区多为旅游景点或餐饮聚集的街区。
“在高新万达成立之初，我们就考虑过高新区作为一个全新的行政区划，旅游标签相对薄弱，资源也比较匮乏，但我们在高新万达规划的过程中，就看到了餐饮这个行业在未来零售业中的趋势，便在规划中引入了一条金街，全场350米，包含了超过150家餐饮商户，形成了一个餐饮品牌的集合地。”杨德富透露，高新万达在餐饮招商时，更加青睐国潮品牌，通过餐饮街的合力，高新万达在市场具有了明显的聚客效应。
眼下，正是大连一年中外来游客最多的时候，每当晚上10点，当高新万达广场购物中心的商家开始闭店，金街就承担了购物中心承载不了的络绎不绝的人流，网红店、后备箱集市、帐篷集市，将人们在白天没有满足的嗨皮，在夜晚延续，让大连的夜更长，消费更活跃，夜经济更繁盛。
在 2022年下半年，高新万达金街的客流达到600万人次。今年上半年，金街的客流量突破了1000万人次。
叁
10年变化
市场是各种交换关系的总和，10年来，高新区在长大，人群结构也在变化中，作为商业专业人士，杨德富又观察到哪些变化了呢？
“高新万达最初对高新区客层的大数据分析是，这里的人群具有两高特点：高学历和高收入。10年前，广场对客户的定位是年轻的大学生和年轻的IT界人士。但是，这三年，我们发现，这个群体也在变化中，我们最新的定位是年轻 时尚的三口之家。其中20到45岁人群，占到高新万达核心客层的75%之多。这个比例是非常高的，外来人口占比高也非常明显。”
高新区人口结构的变化令高新区的商业界非常欣慰，另一个明显的变化是消费结构的变化。
体验和餐饮消费
“10年前，购物中心里，占比最大部分是零售，能达到50%以上。”杨德富说，消费者来购物中心的目标，大多数还是购物。“从前年开始，万达商管致力于打造第四代万达广场，目标是把零售压缩到三分之一以内，剩下的70%要让位于体验消费和餐饮消费。这是万达对未来消费趋势的一种研判。”
体验消费和餐饮消费，被称为新时代购物中心的客流发动机。有人观察到，女士的包包越来越小，里面装不了多少商品，她们逛购物中心的目标不是购物，而是购物之外的消费，比如美容、按摩、美甲、美发、吃饭、看电影、唱歌、游戏等等。商场再也不是她们购物的选择，“吃喝玩乐购”中，“购”的比例越来越低。
万达的商业模式在国内一直处于引领地位，他们根据大量品牌方的经营数据和消费者数据的调研，作出了对未来消费行为的分析和研判，未来人们对线下商业综合体的需求，不只为满足购物，更多的是满足服务性需求。
社交场所
当电商平台像发现新大陆一样发现人们在线上的行为是社交为主，进而发展出社交电商的模式时，万达广场实实在在地在打造线下社交场所上作出了更多更细致的努力。
“我们对于社交场景的打造，也客观上引领了人们的线下社交。”杨德富说，越来越多的人们意识到，线上聊得再多，也不如线下见上一面。线下去哪儿见面才能更加浪漫，更加舒适，更加方便，更加令人向往和难忘，这是万达商业的追求。
“线上的社交只能针对单一人群提供单一的服务，比如聊天、视频、游戏等等，但是对于购物中心来说，我们致力于打造这样一个场景，可以满足周末休闲时光全部需求的综合体，可以购物，可以美容美甲、个人护理，可以照看宠物，可以去电影院，可以餐饮，线下商业可以满足全天候不同时段人与人之间的交流，也可以满足自己与自己精神层面的交流。”
为此，几乎每个万达广场都配有西西弗书店、星巴克咖啡等具有社交属性的主流品牌，大部分消费者在购物中心都能找到适合自己的业态并愿意在此停留，提升了购物中心粘性。
精神消费与快速消费
杨德富认为，今天的消费者对精神消费的需求越来越多元，所以，万达在文化、品质方面，在提供服务的同时，更加专注于能让消费者愉悦的空间设计，注重于消费者的情感提升。
“购物中心不再像以前那样，以销售额作为考核指标，现在，我们更关注客流量和消费者停留时间、顾客的游逛深度等指标，将这些作为评判的依据和努力的方向。”
为此，在高新万达，传统的休息区被安排上了一排一排的电动按摩椅，这里常年坐着或一边玩手机一边在按摩的顾客，或坐着一边睡觉一边按摩的顾客，而且很少有空闲的椅子。“高新区的年轻人多，生活节奏快，人们的工作压力相对大，所以，就有了快服务的需求。”在高新万达，不仅这种不到10分钟就能完成一次按摩的按摩椅成为刚需，像10分钟快剪（10多分钟就给你把头发收拾一下，去见客户）、快速中医理疗、洗脸吧等服务，满足人们利用碎片化时间完成一次消费的需求。
在庄河、普兰店等地的万达广场，由于消费者结构的不同，传统的休息区、普通的休息椅依然存在。
近几年 ，大连市0411消费季都在高新万达举行启动仪式，今年4月的大连市文化旅游节高新区的分会场也定在万达，4月18日开展了启动仪式。“因为万达自带流量、有自有会员 ，也有消费券的核销能力，万达通过自己的会员体系和组织周边，宣传触达的人口达100万人次，完成了200万元的转化率。
今年以来，万达广场的客流量、车流量、店铺的满铺率都在提升，这些数据直接影响着租金定价。
到今年4月，高新万达和开发区万达已经满铺，到7月，甘井子万达、丹东万达、营口万达也已经满铺，可谓一铺难求。
肆
智慧商业平台上线
现代商业离不开智慧，在万达广场，每个顾客和每台车都会被大数据抓取，商家不仅可以统计客流量，还可以根据智慧工具统计到顾客的滞留时间，完成自己的数据模型。这是万达自有的智慧工具。
更有价值的工具——万达智慧商业平台于今年6月26日上线。
“这个商业平台分成两段，没有合作的商户可以通过线上智慧平台寻找合作机会，包括铺位的空缺情况、参考价格、合作方式等；合作商户进场后，可以在平台上匹配保险公司、人员招聘等信息。作为消费者，登录平台后可以发现求职机会；万达的员工登录后可以看到万达合作过的品牌库；对于品牌方来说，登录后可以寻找铺位。比如输入50到100平方米的女装铺位，全国万达的匹配信息都会显示，并可以找到对应广场的招商经理。”
这个具有强大数据功能的智慧平台打通了品牌、广场和求职者三方的信息通道，让万达商业的信息更加透明，交流更加高效。
伍
商场与品牌方彼此需要
如果品牌本身缺乏流量，缺乏获客能力，仅仅有租金支付能力，已经不能保证你能顺利入驻万达广场。传统商业更看重租金的这种商业模式，在万达广场已经颠覆。杨德富说，在招商方面，万达看重品牌方的连锁性，看他是公司还是个人，这代表着品牌方的承租能力、经营能力和抗风险能力。另外还要看产品提供是否符合当下热点，这代表着品牌方的吸引客流的能力。“让彼此成为彼此的流量入口，万达和品牌方都要具有获客能力。”杨德富说，“以前品牌方开店更加注重的是商场的流量属性，现在更加看重的是商场的基础流量和自己的目标客层的叠加，他不会一味扎进所谓客流量大的商圈，因为如果这个商圈客层不匹配，也不会给品牌方带来利益。客流和客质是品牌要双重考虑的因素。”
大连是一个不缺商业设施的城市，各种层次的商业设施非常发达，恒隆广场定位更加高端，柏威年是职场丽人更喜欢逛的商场，而万达广场则是一个家门口的“全能商场”，吃喝玩乐购，全家上下，无论老幼，一站都能搞定，因此，万达广场的业态更全，店铺也更多，从超市、黄金珠宝、服装零售、儿童游乐、儿童教育、餐饮、影院等等。为了追求更高的客流，万达的营销动作比其他商业中心更加频繁。
不是每一个品牌都具备运营能力，万达在为品牌赋能方面更加给力，“我们很珍视与万达合作的品牌，不想损失任何一个品牌。”
在商业领域从业18年，杨德富可谓是一位商业老兵，他对商业的敏锐，对大连市场的洞察，对合作者的关切，对营销的专业，都体现出一位商业老兵的底蕴与功力。他身上明显少了上一代商业人的高冷，多了新声代的亲和。在大连工作的两年时间里，他大量的精力都倾注在管理下三城八店的管理与经营上。
他说大连是一个时尚之都，这从商业领域可以窥见，大连人对时尚的追求，对新品牌的兴致，都能够看出这个城市的商业活跃度与潜力。
电商的冲击，改变了太多传统的消费模式，但是杨德富说：我是做实体店的，我只研究线下。这是他的商业智慧，也是他做人的智慧：做什么，就专注什么，而不是给自己平添焦虑。“改变的可能是购物方式，是消费结构，但是不变的是人们对时尚的追求，对品质的追求、对安全的追求，以及人们对社交的追求。”
杨德富说：“大连万达今年的工作策略是重点打造两个梯队——市内发力、两翼齐飞，其中市内发力是指市内两个核心的重资产广场，一个是高新万达，一个是开发区万达，两翼齐飞是指营口的站前万达和丹东万达，这两家店，目前趋势非常好。如此，今年的目标是有4个能排进万达集团前100名店，能带动第二梯队的经营提升。”
虽然大连区域内并不缺少一家购物中心，但是杨德富透露，万达仍然在大连寻找新的开店机会，希望再在大连规划几家万达广场。
欢迎您为大连商业谋发展 为城市繁荣献智慧
