富力，旧改王归来

在熬过至暗时刻后，昔日旧改王、华南五虎之一的富力，在半年报中开始出现反弹：截至2023年6月30日止6个月，期内集团的营业额为164.16亿元，整体毛利为32.34亿元，本期间的毛利率为19.7%。尽管依然有49.78亿元的净亏损，但比2022年同期收窄28%。特别是曾经被看作是重资产包袱的酒店，营业额由去年同期的17.81亿元增至29.83亿元。知情人士透露，为了缓解流动性，富力加快在国内和海外出售开发和投资物业的计划，目前正就数个海外项目与买家进行尽职调查，预计年底完成。而作为昔日的旧改王，久未在公开市场拿地的富力，也悄然提速重启自己的旧改转化业务。

500亿准现货货值

“富得早、有底子”是地产圈对富力的一致评价，这一点也在富力的中报和同期的半年工作会上有所披露：全力保交楼之外，富力当前国内已完工未售的现货及预计下半年竣备的准现货货值合计逾500亿元。

对于这500亿元货值，富力内部的判断是“此部分货量后续需投入的建设资金很少，有利于资金的盘活与利用”，外部的评价是“准现货”在现阶段购房者与开发商保交楼的双向焦虑下，确属于比较优质的产品。

易居研究院研究总监严跃进表示，出险房企除了要加快完成债务重组外，还要积极盘活旗下存量资源，全力促进销售去化，加快回款进度，这样才能拿回企业生存的主动权。“在当前市场环境下，保障现金流安全尤为重要。”

在过去近三年里，房地产行业经历了前所未有的凛冽寒冬，尤其自2021年7月起，市场遭遇断崖式下跌，头部房企爆雷不断，民营房地产企业更是举步维艰，销售业绩遭受重创，保交付压力巨大，企业流动性日益干涸。今年以来，宏观经济虽有复苏，但居民对大宗消费品的购买意愿依旧低迷，各项房地产扶持政策的效果远未达预期，房地产行业特别是民营房地产企业依然困难重重，持续承受重压。

旧改转化重启

销售与保交楼之外，旧改起家的富力，正在提速重启这项业务。

一个月前，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，明确在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。相比于过往三四线以下城市的棚改，此次城中村改造聚焦点放在了超大城市和特大城市。

“这正是旧改王富力的优势。”富力内部人士直言，富力是为数不多的做旧改起家，并持续深耕城市更新的房企。自1994年起富力介入广州荔湾区嘉邦化工厂旧改项目开始，就一路高歌猛进；2003年在广州启动新一轮三旧改造之时，富力牵头猎德村项目，也就是后来的珠江新城，随后的黄埔区笔村、茅岗村、白云区陈田村等也均重仓。

根据富力方面提供给北京商报记者的信息，截至2021年底，富力集团在全国布局城市更新合作项目逾64个，其中76%位于大湾区。除了广州这一主战场，富力也全面进驻深圳、佛山、东莞、珠海、中山、惠州、江门、肇庆等湾区城市。大湾区以外，富力在京津冀、太原、郑州、西安等一二线城市也已落子。

除了上述老项目外，富颐华庭是富力目前主要在售的旧改项目之一，为集团贡献重要销售业绩。目前，富力在广州的签约旧改项目超过10个，除上述已转化项目外，番禺石壁村、海珠赤沙村等亦是富力重点项目。

合作与盘活两条腿走路

然而在当下市场尚未复苏、松绑政策尚未全面落地的情况下，任何一家房企都无法单纯通过销售解决流动性问题，也是共识，在这一点上，“富得早、有底子”让富力有了转圜的空间。

据半年报显示，富力旗下五星级酒店、超甲级写字楼和购物中心的总建筑面积接近600万平方米，且大部分位于重点城市及核心商圈，这部分资产也成为富力盘活流动性、寻找合作的关键。以酒店板块为例，富力内部算了笔账：用疫情前的经营数据作为参考，2019年富力酒店业主利润及商业租赁收入合计27.5亿元；疫情过后，今年酒店的经营业绩持续快速提升，经营利润创历史新高，上半年同比2019年增长了9%。而在合作项目借贷中，近70%与大湾区城市更新项目相关，在区位与盈利的加持下，债务违约风险处于可控区间。

“基于以上可以得出结论，富力集团的资产价值远大于债务规模。”富力内部人士首次下了如此结论，“未来集团还将继续深挖自持酒店、商场、写字楼等各类资产，通过多种方式积极盘活资金，为集团提供更多流动性。”

对于这样一个结论，另一家出险房企表现出了羡慕。“时至今日我们的资产盘点还在进行中，只有算清楚账，才是彻底走出了第一步。”

或许这就是富力两位董事长李思廉、联席董事长张力在半年工作会上喊话“手中有粮，心中不慌”的底气。

就在30日，广州打响一线城市优化楼市调控第一枪：认房不认贷正式落地，当日，截至发稿前，富力地产上涨1.61%。

北京商报记者 王寅浩