大家好，我是火箭哥。
买房是一门科学，我来带你入门：火箭哥用科学买房理念帮你买到合适好房。
以下是正文：
近日，杨浦内环二手房价再次成交超16万单价引起关注——
位于杨浦滨江的标杆小区：阳光城滨江悦成交约15万单价、加上中介费、税费等妥妥突破16万：
从户型图就可以看到，三房卧室两北一南、进深很长、面宽很短，并不是传统主流的三开间朝南设计，并不算好；
但因为整个杨浦内环实在是太缺次新房了，尤其是滨江悦这样品质不错的房子就自然成为香饽饽。
在2021年6月，同户型曾经成交过单价约14.2万，对比之下滨江悦价格不降反升，本身也说明板块内的品质次新房供应很少、价格才能如此坚挺：
就在上周，杨浦内环的标杆小区翡丽甲第最新成交单价约17.5万；如果加上中介费、税费等费用，预计最终单价已经接近19万/平。
无论从单价还是总价来看，杨浦东外滩的次新价格都已经站稳北区第一梯队，和瑞虹新城的7/8/9期属于同一水平，也是整个杨浦内环单价最贵的板块。
同样位于杨浦内环内的阳光城檀悦101最新成交单价约13.8万，因为自身不满五不唯一全额增值税的情况（额外还有中介费），最终落地单价预计接近15万：
如果说翡丽甲第地段和产品更好，那檀悦101更加合适作为金隅or中海的对标房价参考：
如果加上其他5-10年楼龄次新，杨浦内环的二手房价其实并不便宜，平均约15万基本是个基准线，对比周边新房价格来说明显新房的性价比就出来了：
而同属杨浦滨江的缦云上海也受到了直接收益，内环19万二手房和中环12万新房，性价比还是非常明显的：
01 “盘点”
2023年底，想要用千万级买到上海内环新房的选择只有下面3个：
1.中海海上和集：不触发限售在售中
2.金隅外滩东岸：10批次已上市
3.静安华府：10批次已上市
而如果总价预算来到2000万以上，那中环杨浦滨江的缦云上海将是片区内唯一的选择。
根据统计，2023内环目前平均入围分目前已经在60分左右，当下正处于情绪低谷期，低分上车其实是更好的机会:
所以，买房成本预期向上的大环境下，在当下的积分低谷上车，从确定性上就有了更大的安全性，不用为了未来明确的价格上浮和摇号过程产生焦虑；
如果后续上海真的出台更大的刺激政策，积分还能不能保持现在的位置谁都说不准了。
02 “有哪些选择？”
就在第9批新房的当下，内环仅有中海海上和集一家上市，这也成为了第9批上车内环的独苗机会——
在中海海上和集周边已有地铁4/8/12/18号线，直达陆家嘴和前滩的19号线已在规划中，未来将有5条地铁环绕、且站点都在步行可达范围内：
与此同时，北横通道&内环高架可以快速通达全城、项目距离北横通道新建路出入口（东）仅约4个红绿灯就能拿到，非常方便。
生活配套上，项目周边有包含三甲医院、核心级商业综合体以及市级大型公园配套，无论是出门吃饭、盒马外卖还是看病就医都非常方便：
1.三甲医院新华医院：步行距离约600米
2.和平公园&江浦公园：步行距离约1公里
3.瑞虹太阳宫&月亮湾：步行距离约1公里
4.盒马鲜生：可直接配送
中海海上和集距离瑞虹新城直线距离约1公里，而板块内楼龄近20年的瑞虹新城目前成交单价约12万、含税在13万以上水平：
楼龄更新的瑞虹8期最新成交的低区房源单价约15.2万、含税超16万：
楼龄更老的中信和平家园单价也在12万、含税超13万：
内环内新房其实有着或多或少“周边有老破小”的问题，这既是历史发展的痕迹也是短期内无法改变的共性，这一点相信大家都有着切身感受。
如果我们以半径约3.5公里为界，项目距离北外滩和陆家嘴都很近，新建路+大连路+江浦路隧道通达浦东都非常方便：
根据高德地图数据，项目自驾前往陆家嘴仅约15分钟车程，对于陆家嘴or世纪大道上班的同学而言非常方便：
（数据来源：高德地图）
中海3批次目前已经正式过会，此次3批次175套户型全部是99三房，这也是项目最后一批房源加推；
在中海之后，2023年底上车内环的机会仅剩下了200套+的静安华府，加上中海一起，这可能也是今年内环内最后的400套千万级新房了。
建筑面积约99㎡ 3房2厅2卫
在配套基础上，中海海上和集的装修标准也比起主流市场要高上不少——
全屋壁纸交付，配备东芝、百朗等三件套，厨房配备德系博世品牌烟机、灶具、洗碗机和西门子开关插座等，都是目前市面上主流以上水平。
项目入户标配玄关柜收纳空间，同时靠门处地面空间设计有留白空间，方便放置平日常用的鞋子和扫地机器人（预留有插座）：
（样板房实景图）
同时厨房标配BOSCH厨具三件套、下柜标配有内部拉篮，日常操作更方便：
（样板房实景图）
03 “一梯一户+准现房：金隅外滩东岸”
金隅外滩东岸即将推出最后的60余套99平三房产品、项目前期预计2024年9月交付，目前已经是准现房状态——
（实景图）
金隅最大的亮点之一可能就是准一梯一户的户型设计：
从99平户型起步，小区内每一套房子都有私家电梯厅，这是千万级新房稀缺的产品优势：
建面约99平3房A1户型图：
免责：以上为审核过程稿，最终以开发商最终发布为准。
项目自带下沉式泳池会所，在总价1000万起步的项目中已经很难见到：
04 “静安华府：无连廊3房”
静安华府2批次目前已经开放售楼处，楼栋相对在小区中央位置、相对更有优势：
比起同板块的中兴路一号13.75万，静安华府价格便宜了大约1.8万/平，第3批土拍中最新新房联动价也已经来到12.5万；
对比之下，静安华府11.9万的单价&更早的交付时间就看着更有性价比：
值得注意的是，项目隔壁的青蓝国际最新二手房成交超15万，这是非常直观的倒挂参考：
项目起步的106平三房做到三开间+南北通透，在内环内很少见：
建面约106平三房两卫A1户型
同时项目仍有少量四房产品推出，总价预算2000万的同学可以持续关注：
建面约156平四房两卫D1户型
05 “缦云上海”
不同于1期和2期地块，3期地块更大更方正、也有了更多空间来打造景观；
而在项目南侧，合生还将建设有风貌别墅类产品，南向采光没有任何遮挡：
而就在10月，缦云上海即将推出建面约203、251和323平的3套全新样板间，最高约3.5米的别墅级层高更是冠绝全上海；
地库是精装铺设，打造缦云独属的归家体验：
（效果图，仅供参考）
区别于单一的住宅属性，合生不仅将为我们带来产品力升级的缦云上海3期地块，同时也将带来包含超高层办公、五星级酒店和超级合生汇商业等在内的综合业态、给到业主更加丰富的生活体验——
综合体业态无论是从自住舒适性还是未来成长性来说都有着更强的优势，对于未来置换而言是一个既满足自住、又值得投资的好选择。
（效果图，仅供参考）
根据最新消息，缦云上海楼下、杨浦滨江一线的超级合生汇预计将在2023年底动工、未来也将是滨江岸线上的标杆级商业综合体：
（合生汇效果图，仅供参考）
不同于滨江带传统的CBD属性，杨浦滨江一线引入了清一色的总部级产业：
美团上海科技中心、哔哩哔哩全球总部、字节跳动上海滨江中心、中交集团上海总部、中国节能·上海首座等企业上海总部落址，预计产业规模达3000亿，导入至少20万人口。
项目此次即将推出全新约191-330平户型，部分户型可以参考如下：
建面约201平四房三卫
建面约226平四房三卫
建面约267平五房四卫
比起前期项目，缦云上海此次打造更纯粹的平层豪宅产品，最小面积预计约159平左右起步、楼王推出预计最大约330平五房，带来更加顶级的生活体验；
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