明日动工！保利携手轨道开启中尧路旧改
保利“牵手”轨道
共同打造中尧路64亩旧改地
5月19日，广西联合产权交易所发布了一则成交公告。公告显示，GXCQJY23-239 南宁轨道锦绣中尧房地产有限公司51%股权转让项目已完成交易，成交价为21904.36万元。
▲成交公告（来源：广西联合产权交易所官网）这意味着，保利置业广西公司拿下了南宁轨道锦绣中尧房地产有限公司51%股权，成为该项目的开发者之一。随即，保利置业广西公司于当天发布海报，官宣“喜获西乡塘中尧路GC2022-013地块”，与轨道地产“共耕时代热土 焕新繁华城央”。
▲保利置业广西公司官宣海报
换言之，保利置业将与轨道地产联合开发打造中尧路GC2022-013地块。
那么，这幅让两大房企强强联手的地块是怎样的？将打造什么样的产品？
据了解，GC2022-013地块于去年3月30日，由南宁轨道地产以4.29亿元的总价斩获。该地块位于西乡塘区中尧南路西侧，由南、北两个地块组成，总占地64.089亩，须配建一所6班幼儿园（独立占地，不纳入出让范围）。
▲地块成交信息（来源：克而瑞广西）
值得一提的是，地块容积率仅3.0，堪称老城区核心范围的低容积率地块，且限高为80米。
这意味着，地块可塑性强，打造的产品舒适性将是老城区内比较稀缺的。
事实上，早在去年11月官方相关公告已释放项目的案名和规划设计等信息。
根据自然资源局的总平公示，项目案名为“轨道西悦”，分为南区和北区。
项目南区规划6栋23-26层的高层建筑，总套数为672套，其中≤90㎡的户型有290套，91-120㎡有359套，120㎡以上有23套。
▲轨道西悦（南区）总平图（来源：南宁市自然资源局网站）
项目北区规划5栋24-26层的高层建筑，规划户型为88-128㎡，共有为511套。
▲轨道西悦（北区）总平图（来源：南宁市自然资源局网站）
那么，此次轨道地产“牵手”保利置业后，项目的案名和原规划是否会保留？
据知情人士透露，项目将于5月24日动工。具体规划如何，我们将持续关注。
▲去年3月地块四周已设有围挡，地面平整（买房参考/摄）
02中尧路规划6000亩旧改，进展如何？
值得注意的是，保利置业联手轨道地产打造的地块，正位于中尧路旧改片区的范围内。而说起中尧路，就不得不提中尧路片区规模达6000亩（规划）的旧改，它的“蜕变”之路可谓艰辛。2020年3月31日，公共资源交易中心官网发布《中尧路片区旧城区改建项目前期调查报告编制招标公告》。
▲《中尧路片区旧城区改建项目前期调查报告编制招标公告》（来源：公共资源交易中心）公告显示，项目改造范围包括东侧到北大路、永和路，西侧为明秀西路，南侧为江北大道，北侧为大学东路。涉及征收居民约7万人，涉及改造户数约21000户，征收建筑面积250万㎡。
▲中尧路旧改大致范围（仅供参考，南宁买房参考/制图）这也是官方首次对外释放中尧路旧改信息。2021年7月18日，西乡塘住建局发布《征集中尧路片区旧城改造（城市更新）项目规划设计方案公告》。
▲《征集中尧路片区旧城改造（城市更新）项目规划设计方案公告》同月，华润置地官网发布《中尧路片区统筹概念规划及城市设计》招标公告，明确了中尧路片区的旧改范围约6000亩。其中重点城市设计区域1200亩，项目业态规划包含商业综合体、康养综合体、城市景观轴、品质住宅等。
▲《中尧路片区统筹概念规划及城市设计》招标公告 （来源：华润置地官网）从其规划业态可以看出，本次中尧路旧改与常见的老旧街区改造不同，是综合了城市景观、多元业态等全方位的改造，难度不小。而这两个公告的出现，也让不少人将中尧路旧改的希望寄托在了华润头上。然而，华润置地官网却已经搜索不到该公告文件。时间来到2021年12月，有网友在领导留言板咨询关于中尧路片区旧城改造的问题。
▲来源：领导留言板西乡塘区相关部门回复：目前正在对中尧路片区旧改方案进行可行性分析，预计2022年12月正式开展项目动迁。到2022年3月17日，西乡塘住建局发布了《关于中尧路片区规划方案征集工作结果的公示》，公示了三位中尧路片区旧改候选人，第一位为华润，第二位为融创，第三位为中铁。
▲《关于中尧路片区规划方案征集工作结果的公示》（来源：西乡塘住建局）在此后很长一段时间，项目再无新动态。直至今年3月，有网友在领导留言板询问中尧路片区旧改范围是否包含新阳南社区，官方做出了最新回复：中尧路片区旧改项目范围包含新阳南社区，已完成前期调查范围，目前项目正在开展规划研究、确定项目改造范围、经济平衡测算等前期工作。
▲来源：领导留言板可惜的是，除了官网平台回复外，该项目并无实质性进展。那么，片区现状究竟如何？作为南宁早期的工厂聚集地，中尧路片区曾扎堆分布着机械厂、制药厂、中尧水厂、造纸厂等工厂。
▲片区内各种厂房、仓库（南宁买房参考/摄）
▲片区内还有大片生活区住宅群（南宁买房参考/摄）
▲街道窄小，道路规划落后 （南宁买房参考/摄）可见，片区内存在大量老旧工厂及大片生活区住宅群，居住人口密集，建筑老旧，城市界面较低。总体来看，中尧路旧改项目不仅体量大，改造难度也不小。03主城价值强势回归，谁将下场旧改？
近几年来，南宁城市更新一路狂奔，不少老旧片区焕发出新的生机，城市价值开始回归主城。而这一趋势，在近两年的拍地中，体现得淋漓尽致。克而瑞广西数据显示，2022年南宁主城区（不含武鸣）总成交经营性用地31幅，合计约1848亩。其中，成交住宅用地（包含纯住宅、商住、综合用途）1674亩，计容建面约298.14万方，主城区核心地块备受各大开发商追捧。
▲2022年南宁土拍住宅用地各城区情况（图源：克而瑞广西）
▲2022年南宁土拍成交经营性用地一览表（图源：克而瑞广西）今年3月底，南宁公布了2023年土地供应计划，计划上市经营性用地3650亩，其中住宅用地约2600亩。值得注意的是，在2600亩的住宅用地中，作为老城区的兴宁区只有3宗，西乡塘区有6宗，共计332亩，同比降幅均超40%，江南区有592亩，同比降幅约1.33%。
▲2023年度南宁供地计划住宅用地分布（图源：克而瑞广西）不难发现，南宁主城的土地将越来越稀缺，而主城核心地块，更是稀缺的抢手货。在主城土地稀缺的当下，城市有机更新，将盘活城市空间、改善人居环境、提升城市能级，为城市的可持续发展提供新的机遇。目前，南宁市正在按照“储备一批、推进一批、建设一批”的要求，滚动实施165个城市更新项目，重点推进77个城市更新项目，总改造户数17.8万户。在重点推进的项目中，有不少项目占地高达数千亩，如火车站片区旧城改造（城市更新）项目、五一中路片区站城一体化综合改造项目、友爱北湖片区等。而近日，友爱片区YA-03（白苍岭）单元控规出炉，对火车站片区旧城改造（城市更新）项目有了更详细的规划，片区将新增4所小学和7所幼儿园和十余幅商业服务设施用地和大片居住用地，未来大概率为连片开发，而项目所在的核心地段，或将吸引不少房企抢地入局。目前，项目一期工程A1启动区（C）地块已完成2#商业楼主体结构封顶。
▲友爱片区YA-03（白苍岭）单元土地使用规划图（来源：南宁市自然资源局）
▲火车站片区旧城改造（城市更新）项目一期工程A1启动区（C）施工现状（买房参考/摄）而另一个备受关注的“巨无霸”——五一中路片区站城一体化综合改造项目，规划打造约5300亩国际生态新城。目前，项目一期未来城市已在建设，由华润置地与南宁轨道强强联合打造。
▲五一中路片区站城一体化综合改造项目范围示意图（来源：更新南宁）
▲未来城市建设进度（摄于2023年1月）同时，鸡村三九队城中村改造项目、望州路原兴宁区纸合厂周边片区旧城更新改造项目、四联村城中村城市更新项目以及高新区环明月湖部分区域旧城改造（城市更新）项目等多个项目已完成熟化人或投资人征集工作。
▲凌铁片区城中村旧改片区现状（买房参考/摄）此外，津头村一组城中村旧改项目、凌铁片区城中村旧改项目等一批储备项目也在推进中。随着这些城市更新项目的落地，老城区将不断焕发新活力，而老城价值也将加速回归。那么，下一个下场旧改的又将是谁？我们拭目以待。近期热点视频推荐：凤岭北新商业体要来！云景路生态公园动工？多条道路即将打通“内街版”生鲜集市要开？在凤岭北
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新规出炉！兴宁东也要“踩油门”
■撰文：流浪地球■编辑：011■编审：钟春燕
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