中国最大「二房东」，IPO前切入家装赛道

作者 | 宋虹姗

编辑 | 赵晓丽

封面来源 | 视觉中国

文章来源 | 未来可栖（ID：hifuturecity）

2022年3月，位于北京东三环呼家楼地铁站附近的大中电器撤店，这家数百平方米的家电品牌旗舰店被名为“自如Ziroom”的门店取代。这是长租公寓运营商自如在北京的第一家线下门店，也是公司进入家装赛道的标志。与兄弟公司链家类似的是，自如门店也为周边居民提供免费打印、洗手间等便民服务。自如宣称，门店是自如扎根社区、服务社区的重要支点，将有自如工作人员常驻，为业主及租户提供更直接的服务。一年之间，自如已经在北京开出28家线下门店，据自如工作人员透露，“公司今年计划在北京开到50家门店。”在长租公寓赛道，自如一直坚持轻资产模式，拓展线下门店是跨界进入家装赛道的战略选择。公司CEO熊林解释，自如推出针对业主的“增益租”模式，其与之前包租模式存在显著区别，即将原先的“包租”拆成装修和出租两件事——自如提供装修，业主付费，承诺业主保底收益，租金浮盈二者分摊。

自如希望借此由二房东转型为资产管理运营商。不过，根据中国城市住房租赁智库联合自如研究院发布的报告，“增益租”推出2年，目前该模式的委托量在总管理量中占比约为10%。对此，自如内部人士对36氪表示，目前选择增益租模式的委托量占比正在逐步提高，续约业主可以继续选择原来的省心租模式，新签约委托合同的业主则只能选择增益租方案。

增益租模式解析日前，36氪探访自如在北京的首家线下门店，店内陈列着床、沙发、橱柜等家具及装修完备的样板间。一位在附近社区负责收房的自如工作人员表示，团结湖附近一套40平方米左右的一居室，正常租金水平是每月5500元左右，委托自如装修后出租，每月可以租到7000元左右。业主可以选择80%-85%比例的’保底租金’。根据房屋情况、业主选择不同，装修款大约在6万-10万元之间。装修款项业主可以选择一次性付清，或者分摊到每月租金中。实际上，选择“增益租”的业主可能面临一段时间收益不足千元的情况。按照上述房屋条件，如果选择85%比例保底租金（每月5950元）+6万元装修包分摊至1年租金的方案（每月分摊5000元），再扣除管理费，业主第一年每月到手的租金不足1000元。装修包方案的价格，根据房屋情况、业主要求、具体选材不同而形成差异，整体软硬装价格每平米在1000-2000元左右。长江商学院案例中心高级研究员王小龙认为，在“增益租”模式下，自如正尝试通过10年来积累的能力，进入家装行业。自如已经完成了数百万间房屋的装修，也许是中国最大的装修公司。但挑战在于，能否有足够多的房东愿意转化到新模式，毕竟新模式的合同复杂度以及业主承担的收益风险，都明显提高了。另一位自如业务线员工对36氪表示，做线下是一个很重的决策，内部业务线同事开始也不是很理解。2021年，很多业主也不太买账这种自己支付装修款的模式，原因是收益可能没有从前的包租模式多。增益租推出一年后，业主还是普遍选择原先的包租模式续约，所以公司决定开设线下门店，有一个考虑是让业主在线下看到自如装修的实际状态。长租公寓企业不得不告别从前泡沫式的增长。日前，熊林在出席公开活动强调增益租模式对于长租企业的价值。他表示，住房租赁行业本质是存量经营行业，存量经营行业和房屋出售等行业不同，更聚焦未来收益的可持续性和上升空间。此前很多租赁企业难以为继，正是因为模式的选择透支了未来3到5年的发展。而在经过10年粗放式增长后，住房租赁企业必须向着更健康持久、长周期的运营模型转型。

前述自如内部人士对36氪表示，“增益租的装修标准，目标不是在短期几年内就完全摊销其价值。业主付费装修，肯定会压低前1-2年的收益，但未来3-4年，整体收益应该会高出未经装修的房子。这其实是个风险共担、利益共享的方式，类似炒股、买基金。”

大家装市场初探推广增益租同时，自如也开展一站式装修服务，2022年公司推出装修品牌“智爱家”，主打一站式搞定全屋硬装和软装。针对自住需求的业主，而非委托出租的业主，目前仅在北京试点运营。根据中国产业研究院计算，国内城镇存量住宅约有5亿套，按10年左右翻新周期，年均翻新需求在5000万套左右。整体家装费用均价在15万元/套以上，家装翻新规模约为7.5万亿元/年，理论上，室内装修市场规模将在约10万亿元/年，但现有规模仅为约2万亿元。一方面，家装行业市场份额集中度较低，竞争激烈程度比房产经纪及长租公寓市场更甚，另一方面，行业面临传统装修工艺到装配式装修模式的转型升级。在极为碎片化的市场，作为自如兄弟公司的链家、贝壳更早布局了家装业务。2021年底，贝壳提出新战略转型，即“一体两翼”，两翼即整装大家居事业群（家装家居）和惠居事业群（租房）。在家装业务上，贝壳希望在卖房时也能把家居产品卖给用户。“对比贝壳，自如的市场化家装业务处于还起步阶段，前者的优势是业主的信任度，后者的优势是流水线作业的经验，规模化背后利于供应链的成本控制。一般一套装修翻新的房子，工期在33天左右。另外，自如也在尝试把装修方案售卖给已经解约打算自住的业主。”前述自如内部人士表示。2018-2020年，自如累计获得来自腾讯、红杉、软银等机构的约80亿元融资。2023年3月，有外媒报道称自如考虑在香港首次公开募股（IPO），最早或于4月份向香港交易所提交初步招股说明书，并最快在今年上市。截至目前，公司官方未披露相关的进展。

本文来自微信公众号“未来可栖（ID：hifuturecity）”，36氪财经经授权发布。