近日，头条自媒体大V“刀兄”爆出惊天大瓜，深圳国企进入租房市场，投入5000亿，将统一收编40万套城中村房屋，改造为人才公租房。
同时，他还透露未来将计划盘活900万套小产权房，7成出租房，3成商品房。
目前，还不知该大V所说的是否属实，如果属实，那么也将掀起不小的动静。
KK大神的预言即将实现？
早在2010年，天涯论坛大神“KK”就曾预言在土地财政完成历史使命后，国企将进驻租赁市场。
KK大神得出此结论的原因无外乎就是，地方政府需要找到替代土地财政的收入来源。
众所周知，过去二十多年，地方政府正是依靠源源不断的卖地收入，支撑起高额地方财政和城市化进程。
而在商品房市场饱和后，近两年又叠加全球经济下行周期，地方政府土地出让金收入断崖式下跌，地方债务危机愈发严重，地方政府需要找到新的财政收入支柱。
正如KK大神所预料的一样，房屋租赁市场存在着很大的利润空间，正好可以解决地方政府的财政收入难题。
还记得过去两年，政府一直在组织全国产权登记吗？大概就是在为政府进入房屋租赁市场做好准备。
那么房屋租赁市场的利润能替代土地出让金的收入吗？
以广州为例，根据网上的资料，广州有多达99万栋城中村房屋，合计280万套房屋，假设政府拿下70%的市场份额，也就是大约196万套。
以每套每月平均200元净利润计算，一个月就是3.92亿元，一年就是47.04亿元。而2022年，广州土地出让金达到了1552亿元，明显高于房屋租赁的收入。
哪怕将每套每月平均净利润提高到500元，500元已经很高了，毕竟这些城中村的房屋本来价格就低，净利润仍然只是土地出让金的零头。
所以想要依靠地方政府凭借进军房屋租赁市场来替代土地财政，基本不可能。
当然，政府还可以进军公寓市场，同时对于商品房收取房产税，而且土地出让收入只是下滑，并不是消失，只需要替代一部分即可。
韩国模式可供借鉴
在自媒体账号“刀兄”的微头条中，就提到了深圳借鉴了新加坡模式，不过深圳的模式明显不是借鉴了新加坡的“人才房模式”。
新加坡的人才房不会将商品房和人才房市场分割，而国企进军城中村，明显是为了解决中下阶级的生存问题，同时将商品房和租赁市场划分，商品房将成为稀缺资源，穷人只能租房。
而值得借鉴的是韩国模式。
韩国模式又称为全租房模式，也就是租客向银行贷款租房押金，贷款金额大概是房屋价值的30-40%，然后租客只需要每月向银行偿还利息，无须再交房租，房东则可以拿着押金急需买房，扩大业务。
最近韩国全租房模式因为暴雷登上了热搜，起因是韩国为了应对美联储加息，只能提高利率，导致租客贷款利率提升，每月利息大幅提高，大批租客要求房东退还押金，然而房东却将钱用于投资了，导致大批房东跑路。
不过如果我们借鉴韩国的模式，无须担心房东跑路的问题，因为政府就是房东。
未来利率将会持续走低，采用全租房模式确实更加划算，每月的利息不会太高，也不用像购买商品房一样背上房贷。
而对于政府和国企而言，它可以拿着租客的押金继续收购房屋，解决了收购房屋的资金来源问题。
房租真会便宜吗？
很多人容易产生一个误区，政府统一管理房屋租赁市场后，集中力量办大事，资源利用率和效率大幅提升，也不会再有黑心中介，房屋价格将会降低。
只能说这种想法是理所应当。
在没有充分竞争的市场中，就会造成垄断，也就是垄断者拥有了定价权，而谁不喜欢赚钱呢？
正如大家一直在抱怨油价太高，因为两桶油垄断了市场，话费太贵，因为三大运营商垄断了市场……这样的例子可谓数不胜数。
而在充分竞争的市场中，商品或者服务的价格归根到底将会由供求关系决定。
不过政府肯定也不会允许一家公司垄断市场，至少也会有两三家企业参与市场竞争。
而且话说回来，政府进军房屋租赁市场，一方面是为了财政收入，一方面也是为了解决中下阶级人群在大城市的安居问题。
对于普通老百姓而言，肯定会是利大于弊。
看过“KK大神”帖子的网友应该都知道，这种模式只会推高商品房的价格。
很简单的逻辑，政府控制了房屋租赁市场后，商品房将会成为稀缺资源，竞争将会加剧。
按照KK大神的预估，商品房是核心资产，这里是富人的专属区，因为所有人都想跃升富人阶层，让小孩读好的学校，那么商品房将成为稀缺资源，价格只会越来越高。
而偏远区域将会是成片的租赁房屋，这里是中下阶层的聚集区。
当然，KK大神很多言论，放在今天，肯定是不能说的，所以点到为止。
