每经记者：刘颂辉 每经编辑：魏文艺
备受关注的上海黄浦区“四大地王”之一——金陵东路豫园站上盖地块历时数年终于完成出让。
6月20日，“亚洲糖王”郭鹤年旗下的地产开发平台嘉里建设（HK00683，股价15.740港元，市值228.44亿港元)发布公告，全资附属公司卓妙有限公司成功招标购入由上海市黄浦区规划和自然资源局出让余下地块的土地使用权，代价为87.83亿元。加上去年初以133.29亿元的代价购入的黄浦区金陵东路改造项目当中的四幅地块，嘉里建设在金陵路项目上的总拿地金额高达221亿元，总开发体量65.5万平方米。
来源：嘉里建设公告
根据官方出让文件，未来该项目的低密度别墅部分的房地联动价为25万元/平方米。这将超过豫园板块的露香园和杨浦东外滩平凉社区03B3-01地块历史风貌保护项目等高价项目，刷新上海房地联动价纪录。
6月22日，《每日经济新闻》记者在上海金陵东路现场了解到，金陵东路项目从开始动迁到地块出让历经数年，已完成居民搬迁，部分建筑开始搭建脚手架，项目部和工程车已准备就绪。
由于该综合体项目位于上海老城厢片区，开发体量大，操作难度高，除了被确定为实施主体的嘉里建设，品牌开发商如香港置地、恒基兆业和恒隆地产等也经历过多轮方案汇报。而此前，嘉里集团已经在上海成功开发了数个城市地标项目，如静安嘉里中心、浦东香格里拉大酒店、浦东嘉里城等。
记者实探：部分居民区完成拆除
上海黄浦区老城厢的土地项目向来极为稀缺，根据官方披露的出让文件，坊间将金陵东路豫园站上盖地块、福佑地块、露香园二期和546、547地块并称为老城厢“四大地王”。
金陵东路项目是黄浦区最为重视的城市更新工程之一，相关征收工作从2015年便已开启。整体改造分为3个阶段：第一阶段完成豫园地铁站上盖土地的拆迁工程，第二阶段在2017年启动金陵东路以南5个地块征收，最后是征收位于宁海路、浙江路、金陵东路、松下路合围的4幅地块。该项目共计完成10幅土地出让，为商住办混合，占地面积7万平方米，地上建筑面积约44.7万平方米，出让规模在黄浦区仅次于董家渡金融城地块，分为两批次协议出让。
嘉里建设上海金陵东路项目 图片来源：每经记者 刘颂辉 摄
记者在现场看到，该项目以金陵东路为轴，呈东西走向，横跨约700米，南北约200余米。金陵东路河南南路口的东新里居民区已完成拆除，金门路东侧的文物保护建筑搭建起了脚手架。金陵东路的南北两侧，建筑风格以南洋风格的骑楼为主。顺着行道树，往东可看到陆家嘴的大厦，西侧则是人民广场、淮海路和新天地热门商圈。
据嘉里建设6月20日发布的重大收购事项公告，其全资附属公司卓妙有限公司招标购入上海市黄浦区外滩社区C010201单元198-1、200-3地块及广场社区C010102单元070-01、071-01、072-01、073-01地块及江西南路、山东南路、盛泽路、070-02地下空间地块等6幅土地使用权（即余下地块），总金额为87.83亿元，办公用途年期为50年，商业用途年期为40年。
早在去年1月，金陵东路项目首批4幅地块完成签约，被嘉里建设以133.29亿元的总价拿下。据上海规土局近日公示的规划方案，首批地块将主要用作住宅公寓和石库门联排别墅，还有部分商办建筑和社区配套用房。
住宅部分包括4幢44层的高层住宅、12幢3层的低密度联排别墅组成。上海市黄浦区历史风貌保护项目推进领导小组办公室介绍，高层房地联动价为15.1万元/平方米，低密住宅房地联动价为25万元/平方米。这将超过豫园板块的露香园和杨浦东外滩平凉社区03B3-01地块历史风貌保护项目等高价项目，刷新上海房地联动价纪录。
据公开信息，金陵路10幅地块的总开体量约65.5万平方米，地上建筑面积约44.7万平方米，其中住宅面积约12.4万平方米，商业、办公面积约32万平方米，总投资额预计近400亿元，出让规模在黄浦区仅次于董家渡金融城地块（248.5亿元）。
此外值得一提的是，嘉里建设金陵东路项目要求保护保留的历史建筑规模超过12万平方米，相当于2个上海新天地商业建筑规模。收购总价221.12亿元，超过去年复星与蚂蚁收购福佑路“王炸”地块的129.3亿元。
金陵东路项目现场要求保护保留的部分历史建筑 图片来源：每经记者 刘颂辉 摄
拿地次日，嘉里建设股价大跌
金陵东路承载着数代上海人的记忆，道路全长约1.5公里，诞生于1860年，俗称法大马路，曾是上海最为重要的商业街区之一，见证着上海开埠以来的沧桑历程的金陵东路，至今还保留着多处百年历史文化建筑。
“金陵东路项目位置核心，符合集团扎根一线城市的战略。坐落于黄浦区历史风貌保护计划的中心位置，具有160多年历史的街区，有石库门、里弄和沿街传统骑楼建筑，糅合了中法建筑的风格。”嘉里建设主席兼行政总裁郭孔华在公告中表示。
上海金陵东路往外滩方向的不远处便是陆家嘴 图片来源：每经记者 刘颂辉 摄
嘉里建设毫不讳言该项目对公司未来业绩增长的“现金奶牛”作用：“上述因素将增添项目物业发展部分吸引力，并支持该项目投资物业部分的长期增长，使集团能够更好地管理单位租金和租赁策略的潜在机会。集团预计余下地块部分将分阶段推出作收租用途，可带来可观的经常性租金收入。”
“港资开发商在商业开发及运营方面的理念更为先进，定位清晰走偏中高端路线，打造区域地标项目。”上海中原地产市场分析师卢文曦6月22日在接受记者微信采访时认为，可以预见的是，经过城市更新升级，上海老城厢将“旧貌换新颜”，房产附加值大大提高，消费能级得到提升，助力中心城区的发展。
嘉里建设由马来西亚首富郭鹤年家族在香港创办，郭有着“亚洲糖王”“酒店大王”等头衔，是最成功的华侨企业家之一，已连续多年蝉联马来西亚首富。
除了投资上海老城厢项目，郭氏家族近几年还盯上浦东金桥和后滩板块。2021年初，嘉里建设曾联合新加坡政府投资公司（GIC）击败陆家嘴集团联合体，以60.14亿元总价夺得金桥一宗商住地块；2016年试图以总价24.137亿元，控制上海世博园区的克虏伯厂房地块，但由于交易对象的缘故，收购计划中途流产。
不过，嘉里建设221亿元收购金陵东路项目的消息披露后，资本市场似乎并不买账。6月21日早盘，嘉里建设股价跌超8%，当日收盘报15.44港元，跌8.747%。
美银证券指出，目前对兑港元的融资成本逾6%及在岸建筑贷款为5%，令起收购看起来几乎没有增值作用，预料其净负债率由2022年底的34%增至2023年的42%。
协纵策略管理集团创始人黄立冲向记者分析认为，因为香港市场一直认为内地房地产市场（尤其是一线城市）仍有下降空间，所以并不看好港资开发商在内地拿地。另外，金陵东路项目的收购规模大，是非常重大的交易案，未来开发难度和风险较高，导致部分不看好的股东抛售股票。
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