重庆民主村拆迁，凉了吗？
民主村拆迁一波三折，三期是否还继续未可知；
这个重庆拆迁届大IP究竟凉没凉？
地方为什么会在旧改与拆迁中反复横跳？
今天我想通过深扒民主村的前世今生，来说一下我的看法。
01
民主村的前世今生
民主村本来是建设厂配套的员工家属区，始建于20世纪八九十年代。
自从前几年变为广大新天地重点项目之后，民主村开启了它波澜壮阔的蜕变之路。
1、2019-2021 广大新天地时期
民主村的拆迁暴富梦，是从九龙坡建设“广大新天地”开始的。
当时杨家坪商圈为了追赶解放碑、观音桥2大商圈，并以商业资源推动板块价值分化，提出了“北拓、东扩、南进、西挺”的扩容战略。
2021年市级重大项目清单
在建设厂、铁马厂、新华印刷厂和工学院等纷纷蜕变后，北边民主村一带的老破小成了杨家坪商圈和万象城两大商业集群无缝衔接最大的障碍；
由此民主村片区，手里握着市级重大项目广大新天地这把北拓的“尚方宝剑”，实现了房价翻番：
从2019年7000-8000元/㎡上下的成交均价，到2020年，居然翻倍涨到了16000元/㎡上下！
2、2021年底，拆迁梦碎？
但谁知道2021年底九龙坡被列入国家首批城市更新试点名单后，广大新天地再无声音，
取而代之的是民主村城市更新启动，一系列“留改拆增”把最初规划的拆迁47.5万方，锐减到了仅拆迁7.5万方。
小区不到60㎡的二手房成交总价，也暴跌了20万左右。
（图源九龙坡新闻公众号）
3、2022年初，柳暗花明又一村？
正当大家都觉得民主村凉了的时候，又开始了调查摸底、冻结交易，征地计划之外的部分楼栋开始协议搬迁。
不算各种奖励补助，住宅单价最高赔到了15730元/㎡、商业单价最高赔到了33500元/㎡，算上奖励补助，最后住宅单价基本赔了2万出头。
但是年中过后，拆迁又没了动静，大家都怀疑二期最终是不是凉了？
02
民主村真的凉了吗？
正当大家心灰意冷时，没想到民主村又惊天大逆转：
在万象城二期开业之际，民主村新一轮拆迁开始了！
二期的民主一村16、17 、18栋，还有民主六村的16、22、25栋，共6栋纳入了协议搬迁。
图源重庆购物狂
协议搬迁虽然和征地拆迁不同：
拆迁主体不是政府征收部门，而是由拆迁人与被拆迁人之间私自签订协议进行拆迁；要在规定期限之内单栋达到100%签约率才拆得了；
但只要能拆就是好消息，还要啥自行车呢？
为什么民主村这个大IP拆迁一波三折，眼看要凉，结果还是迎来了新的拆迁机会呢？
我想主要有2个原因：
1、为把二十四城-万象城片区与杨家坪商圈连通，推动区域整体消费提质扩容；这个我们文章开头也说到了。
2、为教育配套腾出更多空间。就像二期这几栋楼的协议搬迁，给九龙坡第二实验小学的异地迁建留出了土地想象空间。
而实验二小异地迁建后，可以大大缓解杨家坪商圈环岛的拥堵现状；由此可见民主村继续拆迁的重要性。
那么，民主村二三期拆迁到底还会不会继续呢？
我预测会继续，但拆迁范围和进度取决于2点：
1、拆迁能不能带来可观的经济效益？
2、地方有没有钱？
03
拆迁有没有收益空间？
以前的拆迁为什么启动起来比现在容易多了？就是在于经济效益高：
比如以前重庆的建成区面积小（2011年重庆市建成区面积1035平方公里，国家统计局数据），核心区留白地多，地价相对便宜，所以拆迁成本低。
再加上以前城镇化进程快，涌入的人口多，新建的住房多，房价涨得快，所以拆迁的收益空间大。
但现阶段，要想“多拆迁、快拆迁”却没那么简单。
房价上涨缓慢，开发商“拆一盖一”利润空间变小，就不会积极拿地，从而地方拆迁卖地的热情也会减少；
同时，建成区面积变大（2021年重庆建成区面积超过1645平方公里，住建部《2021年城市建设统计年鉴》数据），核心区新建住房变少，拆迁成本随着地价变贵以及拆迁户换房意愿和能力不足而水涨船高；
这些，都缩减了拆迁的收益空间。
这时与拆迁相比，旧改可能更划算一些；
毕竟旧改只需要相对少的资金，走完招标、改造、验收等流程，就完事儿了，投入和周期完全可控。
总之一句话，地方会去综合各种因素衡量，旧改和拆迁哪个更划算，效益更高。
04
地方有没有钱？
当然如果地方有钱，那拆迁自然会顺利得多，快得多。
但是拆迁和补偿的资金从哪里来呢？
主要来源于：财政拨款、土地出让金等土地收益、专项债等等。
地方把城镇CD级危房、影响城镇发展的老旧小区拿来拆迁后，可以在短时间内释放大规模的潜在购房需求。
拆迁户拿着拆迁款去买新房，楼市库存可以更快消化。
开发商卖得出去房子了，就有钱拿地开发新项目，有钱向政府部门支付征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
地方有了这笔收益，再加上财政拨款等，又有了动力去拆迁，加快拆迁进度，释放购房需求......
这本来是一套良性循环。
但就像我上面所说：
现在开发商新房不好卖，没钱积极拿地；
土地卖不起溢价（像陈家坪、西永、汽博等最近新拍土地都是零溢价）、成交地价也不像以前那么“值钱”；
地方拆迁卖地的热情自然会相应的缩减，那拆迁进度又怎么会乐观呢？
05
每个区都有自己的“民主村”
其实，每个区都有自己的“民主村”；
像观音桥的电测村、富强村；沙坪坝的探矿厂，解放碑的白象街等等，它们的拆迁进程，其实和楼市何时回暖息息相关。
只有土拍热、楼市热，才会有拆迁热。
试想一下，当重庆的房价今后涨到50000元/㎡，请问拆迁的动力是不是就会增加？
我们要知道：
房价涨了，所有人都会受益！
房价跌了，所有人都是输家！
很多重庆人以“低房价”为荣，认为“低房价”生活幸福，其实殊不知“低房价”会逐渐使重庆在新一轮的城市人才竞争中败下阵来！
因为人才，永远是融入房价高的城市的！
不要觉得房价低，人才就会因为上车容易而涌入。（县城的房价低，你见到县城的人口和人才大量涌入了吗？）
其实，因为房价高，地方才有动力和资金去做城市更新。
城市更新越快，反而还会助推城市房价继续上涨，从而带来“聚富效应”，吸引更多资金和人才涌入。
所以，我认为只要重庆要发展，能配得上直辖市、国家中心城市这个身份，那么城市更新就会顺利推进，民主村就不会凉。
不仅仅是杨家坪的民主村不会凉，各大核心区商圈旁边的“民主村”都不会凉。
只是拆迁得快和慢而已！
现在8.3万户棚改计划已经加速启动，我相信重庆未来可期！
E·N·D
