冰冷的雨水刚停不久，人们都还没回过神来，下一次暴雨又来了
连炙手可热的宝安中心也遭不住这天气，就在最近，有业主一个月内连降300万卖房，宝中房价跌回2019年。
这一次，房价下跌的镰刀也割到了富人的肉。
富人的集体焦虑，从高位接盘壹方中心开始
说起宝安的豪宅，宝中是当之无愧的老大了。
2019年7月的时候，那时候的宝中挂牌房价均价大概是8.45万/㎡。
下半年的时候，有传闻称前海将扩容到宝中，至此宝中开始大涨，并且一路狂奔。
从一平八万多的挂牌均价，到一平十万多的挂牌均价，宝中只用了小半年的时间。
也就是到2019年的年底，宝中就迈入10万/㎡的大关了。
宝中的涨价速度，就是这么惊人。
比如宝中第一梯队的壹方中心玖誉，很多人给他安了一个非常吸睛的名字
——“宝中第一豪宅”。
从2019年底开始，壹方中心的单价均价就稳定在14万以上，并且是逐年稳步上涨，到了2021年的时候，单价更是突破20万。
一般来说，二手房市场的价格会比法拍房的价格更高，大家都认为去法拍房市场是为了低价“捡漏”。
但壹方中心越过20万单价门槛，竟然是因为一套面积216.42平的法拍房在网上拍卖拍成的。
当天有13人参与竞拍，24000+围观，还经过115轮激烈竞争，最终以4114.5万成交，加上436.9万元税费，买家实际支付是4551.4万元。
折算一下，单价已经突破了21万/㎡。
很多人大跌眼镜，这套房虽然俯视欢乐港湾，景观比较稀缺，但这个溢价也太高了。
壹方中心的业主们应该挺感激那次拍卖的，在此之后，那些景观稀缺、珍贵单品都纷纷跨越20万单价（外网不展示），这条原本不大可能迈过的“槛”。
之后的壹方中心玖誉的法拍房屡屡创下价格新高，成交单价成本在20万/㎡上下的案例屡见不鲜。
后来，深圳出台了无比严厉的二手房指导价，但指导价也没有太大的影响这些稀缺景观户型的买卖。
自指导价之后的两年，这样220平4房的成交总价一直稳定在3500万左右。在去年中旬，低楼层成交价也在3400万左右。
现在最新一套12层房源的220平的4房，满五年，房子在挂盘期间多次降价。
一个月左右降了330万左右，最终以3050万价格成交，单价跌破14万/平。
要知道，壹方中心从2019年底开始，小区均价就稳定在14万以上了。
而且这不是宝中普通的上车门槛的小户型，是实实在在的宝中稀缺景观豪宅，单价是更高的。
可以说，现在已经创下了这个户型进4年来的历史新低。
不止是壹方中心，同样是大户型新豪宅的新锦安壹号公馆，与壹方中心、熙龙湾并称为宝中三大豪宅。
进入二手房市场后，大部分业主的放盘和成交量相对宝中另外两个豪宅来说会少些，所以小区诚心在卖的大户型相对少见，成交价也在一路飙升。
2021年年初，200平以上大户型成交单价约17万/m²。
而现在，该小区一些大户型挂牌价都已跌回3年前，都不太好卖出去。
最近新锦安壹号公馆有一套4+1房250m²的房源，东南向超高层，可远眺摩天轮、欢乐港湾等景观，一整个豪宅配置。
然而，市场意向买家却不多。
目前，业主报价3650万，基本接近2020年的成交价。
但是，自1月6日挂盘以来，看房人烟稀少，他的置业经理预测，“现在的这个市场，起码得3400万左右才有希望成交。”
也就意味着，价格至少得跌回3年前。
这个楼盘2016年开盘时，新房均价8.5万/m²到9万/m²之间。现在如果以一手业主身份出售那还好，3400万出售不亏，只是少赚点。
然而这套房是二手业主，到手刚满三年，2020年初成交，成交价已经高达3350万左右。
只能说，唯一幸运的是，2020年初房价还没有狂涨，否则入手价格会更高。
如果这套房源最后如愿以3650万成交，业主的成本除了房价以外，还包括当时购房的税费、交易费、3年供楼利息等。
总体算下来，也是亏本的，何况3650万这个价位真的很难成交。
近两年的市场调控，宝中豪宅成交量骤减，豪宅放盘“有价无市”。
简直是坐上了时空穿梭机，一夜回到4年前。
这一轮的房价下跌，楼市真的割到了富人的肉了。
豪宅的泡沫，凝聚着富人的集体焦虑
我看了看最近的深圳豪宅成交，相对于深圳其他的豪宅区域，比如深圳湾、香蜜湖等，宝中跌得是最多的。
其他豪宅区域明星楼盘虽然价格也有回落，绝大部分成交价也要比208政策之前高。
但壹方中心并不是跌了多少，只是之前泡沫就相对较高。
这时候就有很多人说，宝中已经支撑不起豪宅的价格了。
其实不然。
回归到宝中来看，本质上宝中的豪宅产品在整个深圳的豪宅来说只能算入门级别的，不够稀缺。
1.缺少一流名校
这点就是关于宝安老生常谈的话题了，我就不展开说了。
2，整体楼盘偏老，品质一般
宝中虽为新区，但很多楼盘2004年就开工建设了，早年的宝中还是不受待见的关外，房子卖不上价。
开发商建设的都是大众产品而非高端住宅，比如富通好旺角、金城时代家园、丽晶国际、天悦龙庭、西城上筑、凯旋城等等，这些楼盘占据了宝中最好的区位。
十多年过去了，宝中的大部分楼盘已经老化，居住体验严重下降。
3.资源不够稀缺
我今年有帮一位大老板找买房，当时他没有来看过宝中的房子，我就带他来看了壹方中心371平的4房户型，稀缺超高层放卖。
同时，我又带他去看了半岛城邦，高楼层可看永久无遮挡海景。
早上去看完了半岛，站在阳台上看了半天海，他还很纠结，感觉很难选。
结果下午他站在壹方中心那套房子的阳台看向海边的时候，眯着眼用手挡着阳光，看个大概。
他说，这也太晒了。
我说对，这就是问题所在。
深圳湾的海在东南方向，而宝中的海在西，所以这也就注定了宝中只能在朝向和海景里只能二选一。
壹方中心大部分户型都西向看海，到了下午，阳光直射，非常刺眼。
难道真有老板愿意花6000多万在这里买个几乎不朝南的房子吗，就为了看看西北的海景？
而半岛城邦的海，用最舒适的角度，看深圳最稀缺的永久无遮挡海景。
我问他，如果这房子以后要涨到1个亿，你觉得谁更值得？
最后他果断入手了半岛。
这就是稀缺的景观价值。
说到底，宝中属于刚需、改善片区，有不错的房产价值。
现在价格回落，原因更多是之前被炒得太猛，前海扩容、一路向西等等，甚至一个企鹅岛都能带动周边房价上涨，这是热点的好处。
它能在短期内迅速抬高房价，但也很容易透支——一旦热点冷却，价格就会迅速撤下去。
毕竟最顶尖的那批顶豪，或许还是会选择住在深圳湾、红树林，或是穿过大南山东至后海大道来到蛇口，毕竟有钱人嘛，无敌的东南海景以及顶豪的圈层文化，这是宝中无论如何都不具备的。
总体来看，宝中占据了非常好的区域中心，但缺乏了豪宅基因中的稀缺景观，这不意味着宝中不行，只能说顶级圈层的富豪，注定不会在宝中停留。
但对于置换和改善的中产，宝中依然是个不错的选择。
现在深圳市场，确实有很多大漏可以捡，我建议了不少朋友要在6月底入手。
因为近期关于地产的小作文很多，都在传言一揽子计划要来了，不管真假，我认为现在的机会真的很难得，甚至去年底机会都好。所以有钱有名额的，真要抓紧机会。
